來源：原創(chuàng) 姚儒國 酒店健康專家 侵刪

經(jīng)常有很多朋友向我咨詢，酒店項(xiàng)目投資是否可以做，投資怎樣類型的酒店投資比較健康和可行，對此，我將37年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)給大家，看項(xiàng)目投資是否健康，是否可行，主要看以下13個(gè)投資回報(bào)類指標(biāo)。

這些投資回報(bào)類指標(biāo)可以幫助你進(jìn)行投資可行性研究，評估投資是否劃算，投資是否健康，替投資人決策。

1.靜態(tài)投資回收期（Static Payback Period）

?靜態(tài)投資回收期?是指在不考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，以項(xiàng)目的凈收益回收其全部投資所需要的時(shí)間。靜態(tài)投資回收期是項(xiàng)目評價(jià)中的一種常用指標(biāo)，主要用于衡量項(xiàng)目的流動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)。?

靜態(tài)投資回收期的計(jì)算公式為：

靜態(tài)投資回收期=原始投資額/原始投資額每年現(xiàn)金凈流量

如果考慮建設(shè)期，則計(jì)算公式為：

靜態(tài)投資回收期=建設(shè)期+原始投資額/投產(chǎn)后前若干年每年相等的凈現(xiàn)金流量

當(dāng)未來每年現(xiàn)金凈流量不相等時(shí)，可以通過累計(jì)現(xiàn)金流量來確定回收期：

靜態(tài)投資回收期=收回前一年年數(shù)+第N年的尚未回收額第(N+1)年的現(xiàn)金凈流量

靜態(tài)投資回收期=收回前一年年數(shù)+第(N+1)年的現(xiàn)金凈流量，第N年的尚未回收額

靜態(tài)投資回收期的優(yōu)缺點(diǎn)

?優(yōu)點(diǎn)?：

?計(jì)算簡便?：靜態(tài)投資回收期計(jì)算方法簡單，易于理解和應(yīng)用。

?風(fēng)險(xiǎn)衡量?：可以在一定程度上反映出項(xiàng)目方案的資金回收能力，適合技術(shù)上更新較快、資金短缺或未來情況難以預(yù)測的項(xiàng)目評價(jià)。

?缺點(diǎn)?：

?忽視時(shí)間價(jià)值?：靜態(tài)投資回收期沒有考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，因此不能準(zhǔn)確反映項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效益。

?短期效益?：只考慮了回收期以內(nèi)的現(xiàn)金流，沒有考慮回收期以后的收益，無法確定項(xiàng)目在整個(gè)壽命期的總收益和獲利能力。

靜態(tài)投資回收期的應(yīng)用場景

靜態(tài)投資回收期適用于技術(shù)上更新較快、資金短缺或未來情況難以預(yù)測的項(xiàng)目評價(jià)。由于計(jì)算簡便，它常用于初步篩選項(xiàng)目或作為輔助決策工具。然而，由于忽略了資金的時(shí)間價(jià)值，靜態(tài)投資回收期更適合短期項(xiàng)目的評價(jià)，而不適用于需要長期考慮的項(xiàng)目。

例如：某酒店項(xiàng)目投資550萬元，投產(chǎn)后每年現(xiàn)金凈流量平均為147萬元，計(jì)算靜態(tài)投資回收期？

靜態(tài)投資回收期＝投資總額/每年的平均凈現(xiàn)金流

＝5,500,000/1,470,000≈3.74

3年零9個(gè)月左右的時(shí)間收回投資總額，項(xiàng)目投資可行。

2.動(dòng)態(tài)投資回收期（Dynamic payback period）

?動(dòng)態(tài)投資回收期?是指把投資項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折成現(xiàn)值之后，再來推算投資回收期。它與靜態(tài)投資回收期的根本區(qū)別在于，動(dòng)態(tài)投資回收期考慮了貨幣的時(shí)間價(jià)值，而靜態(tài)投資回收期則沒有考慮這一點(diǎn)。?

計(jì)算方法

動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算方法是將投資項(xiàng)目各年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折成現(xiàn)值，然后計(jì)算累計(jì)現(xiàn)值等于零時(shí)的年份。具體來說，動(dòng)態(tài)投資回收期是凈現(xiàn)金流量累計(jì)現(xiàn)值等于零時(shí)的年份。

應(yīng)用場景

動(dòng)態(tài)投資回收期在經(jīng)濟(jì)決策中常用于評估投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。通過考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，動(dòng)態(tài)投資回收期能夠更準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目的真實(shí)回報(bào)情況，幫助決策者做出更合理的投資決策。

例如：某酒店項(xiàng)目投資550萬元，投產(chǎn)后每年現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值平均為109萬元，計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期？

動(dòng)態(tài)投資回收期=投資總額/年均動(dòng)態(tài)現(xiàn)值

=5,500,000/1,090,000≈5

5年的時(shí)間收回投資總額，項(xiàng)目投資可行。

3.酒店投資年均現(xiàn)金回報(bào)率（Annual average cash return on hotel investment）

例如：某酒店項(xiàng)目投資550萬元，投產(chǎn)后投資收益為14,746,995.17元，計(jì)算酒店投資年均現(xiàn)金回報(bào)率？

酒店投資年均現(xiàn)金回報(bào)率=年均投資收益率=投資現(xiàn)金回收額/投資總額/10

=（14,746,995.17/5,500,000）/10*100%=26.81%，

大于銀行貸款利率，項(xiàng)目可行。

?酒店投資年均現(xiàn)金回報(bào)率一般在6%~8%之間?。

具體而言：

全球范圍

在全球范圍內(nèi)，酒店的平均投資回報(bào)率通常在?6%~8%?之間?。

亞太地區(qū)

在亞太地區(qū)，由于旅游業(yè)的快速發(fā)展和酒店供應(yīng)量相對較低，一些熱門城市的酒店投資回報(bào)率可能會(huì)更高，達(dá)到?9%~12%??。

請注意，這些數(shù)據(jù)只是平均值，并不能代表每一個(gè)具體的酒店投資項(xiàng)目。

4.投資回報(bào)率（ROI）：

看投入的錢賺回了多少。投資回報(bào)率高，說明這筆投資很值。

ROI=(收益?投資成本)/投資成本

酒店投資回報(bào)率因地區(qū)、酒店類型、管理水平等多種因素而異。根據(jù)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，在全球范圍內(nèi)，酒店的平均投資回報(bào)率通常在6%~8%之間。而在亞太地區(qū)，特別是旅游業(yè)的快速發(fā)展和酒店供應(yīng)量相對較低的熱門城市，投資回報(bào)率可能會(huì)更高，達(dá)到9%~12%。

需要注意的是，這些數(shù)據(jù)只是平均值，并不能代表每一個(gè)具體的酒店投資項(xiàng)目。實(shí)際上，酒店的投資回報(bào)率受到多種因素的影響，包括但不限于：

?地理位置?：位于旅游熱點(diǎn)或商務(wù)中心的酒店通常會(huì)有更高的入住率和客房價(jià)格，從而提高投資回報(bào)率。

?酒店品牌?：知名品牌的酒店往往能夠吸引更多的客戶，提高入住率和客戶滿意度，進(jìn)而提升投資回報(bào)率。

?運(yùn)營成本?：有效的成本控制和高效的運(yùn)營管理能夠降低酒店的運(yùn)營成本，提高盈利能力。

?市場需求?：旅游業(yè)的繁榮程度、商務(wù)活動(dòng)的頻繁程度等都會(huì)影響酒店的市場需求，進(jìn)而影響投資回報(bào)率。

此外，投資酒店還需要考慮長期資產(chǎn)增值和多元化收入來源等因素。高品質(zhì)的酒店在合理經(jīng)營下，其價(jià)值往往會(huì)隨時(shí)間增長。同時(shí)，酒店不僅可以通過客房收入實(shí)現(xiàn)盈利，還可以通過餐飲、會(huì)議、SPA等多元化服務(wù)獲取收入。

總之，酒店投資回報(bào)率是一個(gè)復(fù)雜的問題，需要綜合考慮多種因素。如果您正在考慮投資酒店，建議您進(jìn)行充分的市場調(diào)研和風(fēng)險(xiǎn)評估，并咨詢專業(yè)的投資顧問或機(jī)構(gòu)以獲取更具體的投資建議。同時(shí)，請注意投資有風(fēng)險(xiǎn)，需謹(jǐn)慎決策。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

5.股本回報(bào)率（股東權(quán)益收益率ROE）：

公司用股東投入的資金賺取利潤的能力。如果公司有高的ROE，說明它用股東的錢創(chuàng)造了更多的價(jià)值。

ROE=凈利潤/股東權(quán)益×100%

?股本回報(bào)率=稅后利潤÷所有者權(quán)益*100%?。

股東權(quán)益收益率(ROE)=資產(chǎn)收益率(ROA)×杠桿比率(L)

其中:杠桿比率是公司的總資產(chǎn)與公司總的股東權(quán)益賬面價(jià)值的比率(Leverage Ratio,簡稱為L)

?股本回報(bào)率（ROE）是衡量公司盈利能力的指標(biāo)?。

?關(guān)鍵信息?：

?定義?：股本回報(bào)率是用以評估公司盈利能力的指標(biāo)，可以用作比較同一行業(yè)內(nèi)不同企業(yè)盈利能力的擁有指標(biāo)?。

?應(yīng)用?：巴菲特更喜歡用股本收益率來衡量企業(yè)的盈利狀況，其持有的上市公司股票中，可口可樂的股本收益率超過30%，美國運(yùn)通公司達(dá)到37%。

6.總資產(chǎn)回報(bào)率（總資產(chǎn)收益率ROA）：

反映公司利用其所有資產(chǎn)來創(chuàng)造凈利潤的能力，ROA高說明公司資產(chǎn)運(yùn)用得當(dāng)，效益好。

ROA=凈利潤/總資產(chǎn)×100%

資產(chǎn)收益率是業(yè)界應(yīng)用最為廣泛的衡量銀行盈利能力的指標(biāo)之一，該指標(biāo)越高，表明企業(yè)資產(chǎn)利用效果越好，說明企業(yè)在增加收入和節(jié)約資金使用等方面取得了良好的效果，否則相反。

7.年均運(yùn)營收益率（Annual average operating return rate）

如：投資10年的年息稅前利潤為8,973,964元，投資額為5,500,000元，則：

酒店年均運(yùn)營收益率=?(最終價(jià)值/初始價(jià)值)^(1/持有時(shí)間)-1?

=年息稅前利潤或年均息稅前利潤/項(xiàng)目總投資*100%

=8,973,964/5,500,000/10*100%-1=16.32%

大于銀行貸款利率，項(xiàng)目可行。

年均運(yùn)營收益率是衡量投資項(xiàng)目平均增長率的指標(biāo)?。例如，某資產(chǎn)初始價(jià)值10000元，一年后增至12000元，年均收益率為?20%??。

影響因素

?投資周期?：簡單收益率可用此公式，長期多次波動(dòng)則需考慮復(fù)合收益率?。

?行業(yè)特性?：不同行業(yè)的年均運(yùn)營收益率不同，且受宏觀經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境等多重因素影響。

8.凈利潤率（Net Profit Margin）

如投資10年后凈利潤為6,613,905.58 元，10年的營業(yè)收入為64,466,096.20元，則：

10年凈利潤率=稅后凈利潤/經(jīng)營收入*100%

=6,613,905.58 /64,466,096.20 =10.26%

圖片來源：錦囊泛娛酒店

9.凈現(xiàn)值NPV

凈現(xiàn)值是企業(yè)重要的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)之一。其定義是指未來現(xiàn)金流入與支出的現(xiàn)值之差，用來衡量一項(xiàng)投資計(jì)劃與當(dāng)前企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)是否相符。如果凈現(xiàn)值為正，則表示該投資可以帶來收益，而如果凈現(xiàn)值為負(fù)，則表示該投資不太劃算。

凈現(xiàn)值=投資現(xiàn)值-折現(xiàn)現(xiàn)值

基準(zhǔn)折現(xiàn)率一般是企業(yè)內(nèi)部的資本成本率，或者是銀行的貸款利率等。

①凈現(xiàn)值NPV=未來報(bào)酬的總現(xiàn)值－初始投資現(xiàn)值=∑（各期現(xiàn)金流入量×貼現(xiàn)系數(shù)）-∑（各期現(xiàn)金流出量×貼現(xiàn)系數(shù)）－原始投資額，凈現(xiàn)值是指投資方案所產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量以資金成本為貼現(xiàn)率折現(xiàn)之后與原始投資額現(xiàn)值的差額。

②凈現(xiàn)值法就是按凈現(xiàn)值大小來評價(jià)方案優(yōu)劣的一種方法。凈現(xiàn)值大于零則方案可行，且凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)，投資效益越好。

NPV的計(jì)算需要考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值，因此，在計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)，

需要考慮貼現(xiàn)率，假設(shè)該項(xiàng)目的貼現(xiàn)率按照4.9%計(jì)算，如：10年累計(jì)投資現(xiàn)值為10,999,469.61元，原始投資額為550萬元，則：

NPV1=∑(CI-CO)(1+i)^t-C= 10,999,469.61-5,500,000=5,499,469.61 （元）

③按照6%的貼現(xiàn)率計(jì)算，采用復(fù)利現(xiàn)值的方法，PV1通過列表計(jì)算10年P(guān)V1為1,100萬元。PV1大于550萬元的投資，NPV1為550萬元，大于零，說明投資可行。

④按照6%的貼現(xiàn)率計(jì)算，采用復(fù)利現(xiàn)值的方法，PV2通過列表計(jì)算為1，034萬元。PV2大于552萬元的投資，NPV2為482萬元，大于零，說明投資可行。

10.獲利能力指數(shù)（獲利指數(shù)PI）

?獲利能力指數(shù)（Pl）=投產(chǎn)后各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值合計(jì)與原始投資的現(xiàn)值合計(jì)之比，或者表示為1加上凈現(xiàn)值率。? 獲利指數(shù)也被稱為現(xiàn)值指數(shù)，是投資項(xiàng)目未來報(bào)酬的總現(xiàn)值與原始投資額現(xiàn)值之比。其計(jì)算公式可以表示為：

Pl=∑NCF(P/A,i,n)Pl=(P/A,i,n)∑NCF 

其中，( sum NCF ) 表示投產(chǎn)后各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值合計(jì)，( (P/A, i, n) ) 表示原始投資的現(xiàn)值合計(jì)。?

獲利指數(shù)的應(yīng)用和優(yōu)缺點(diǎn)：

?應(yīng)用?：獲利能力指數(shù)常用于評價(jià)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。如果獲利能力指數(shù)大于1，表示該項(xiàng)目具有財(cái)務(wù)可行性；反之，則不可行。?

?優(yōu)點(diǎn)?：能夠從動(dòng)態(tài)角度反映項(xiàng)目投資的資金投入與總產(chǎn)出之間的關(guān)系。

?缺點(diǎn)?：無法直接反映投資項(xiàng)目的實(shí)際收益率。

如：投產(chǎn)10年后累計(jì)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為10,994,469.61元，原始投資額為550萬元，則，

當(dāng)貼現(xiàn)率為4.9%時(shí)，前10年獲利能力指數(shù)（PI）=效益的現(xiàn)值/原始投資金額=10,994,469.61/5,500,000*100%=199.99%，大于1，說明投資可行。

通過理解獲利能力指數(shù)的計(jì)算方法和應(yīng)用，可以幫助企業(yè)和投資者更好地評估投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)健康狀況和潛在回報(bào)。

11.股本內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）又稱財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率。即某項(xiàng)投資處于經(jīng)濟(jì)保本點(diǎn)時(shí)的折現(xiàn)率。是凈現(xiàn)值法則的重要替代?？梢暈轫?xiàng)目存續(xù)期間投資者可獲得的平均回報(bào)。作為評估投資項(xiàng)目的指標(biāo)，優(yōu)點(diǎn)是比較直觀，缺點(diǎn)是無法用于評價(jià)非常規(guī)性投資項(xiàng)目和規(guī)模不等的項(xiàng)目。

式中：FIRR——財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；

CI——現(xiàn)金流入量

CO——現(xiàn)金流出量

——第t 期的凈現(xiàn)金流量

n——項(xiàng)目計(jì)算期10年

用插值法計(jì)算FIRR：

（FIRR-I）/（i1—i2）=[K/R-(p/A，i1，n) ]/[(p/A，i2，n)—(p/A，il，n)]

FIRR=18.93%，大于融資貸款利率，說明該方案可行。

12.息稅前利潤（EBIT）

EBIT = 營業(yè)收入 - 營業(yè)成本 - 營業(yè)費(fèi)用+其他收入-其他支出

=凈利潤+利息費(fèi)用+所得稅。

?EBIT（Earnings Before Interest and Tax）?是指企業(yè)在運(yùn)營活動(dòng)中產(chǎn)生的稅前利潤，反映的是企業(yè)收入中最具實(shí)質(zhì)意義的數(shù)據(jù)。

盡管不同行業(yè)的收入結(jié)構(gòu)、利潤結(jié)構(gòu)以及其他費(fèi)用結(jié)構(gòu)可能各不相同，但EBIT的計(jì)算公式依然保持一致。?

?EBIT的主要作用?包括衡量企業(yè)運(yùn)營活動(dòng)的盈利能力，反映企業(yè)在不考慮利息費(fèi)用和所得稅費(fèi)用前提下的盈利能力。它有助于分析企業(yè)的經(jīng)營能力，幫助投資者更好地評估企業(yè)的盈利能力，從而做出更為明智的投資決策。通過分析EBIT，投資者可以更準(zhǔn)確地了解企業(yè)在扣除利息費(fèi)用和所得稅前的實(shí)際收益情況，從而判斷企業(yè)的經(jīng)營狀況和未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

?EBIT與其他財(cái)務(wù)指標(biāo)的區(qū)別?在于，它剔除了資本結(jié)構(gòu)和所得稅政策的影響，因此在同一行業(yè)的不同企業(yè)之間，無論所得稅率或資本結(jié)構(gòu)有多么不同，都可以使用EBIT這樣的指標(biāo)更準(zhǔn)確地比較盈利能力。而同一企業(yè)在不同時(shí)期的盈利能力變化分析中，使用EBIT比使用凈利潤更具可比性。

13.稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA）

?EBITDA（Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization）是稅息折舊及攤銷前利潤，是評估公司核心盈利能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)?。EBITDA表示公司在扣除利息、稅項(xiàng)、折舊和攤銷之前的利潤。這個(gè)指標(biāo)常被私人資本公司用來計(jì)算公司經(jīng)營業(yè)績。?

EBITDA=息稅前利潤（EBIT)+折舊費(fèi)用+攤銷費(fèi)用

這個(gè)公式反映了公司在計(jì)算凈利潤之前所獲得的收入情況。

EBITDA的應(yīng)用場景和意義

?公司經(jīng)營業(yè)績測算?：EBITDA被廣泛用于公司經(jīng)營業(yè)績的測算，特別是在評估企業(yè)核心盈利能力時(shí)。

?現(xiàn)金流狀況衡量?：EBITDA率（EBITDA占營業(yè)總收入的比例）反映了企業(yè)的現(xiàn)金流狀況。高EBITDA率表明企業(yè)在同等營業(yè)收入情況下，能夠?qū)崿F(xiàn)更高的凈現(xiàn)金流，說明企業(yè)的現(xiàn)金流狀況比較好；反之，低EBITDA率則說明企業(yè)的現(xiàn)金流狀況不好，需要進(jìn)一步優(yōu)化管理。

?經(jīng)營效益評價(jià)?：EBITDA率也是評價(jià)企業(yè)經(jīng)營效益的一個(gè)重要指標(biāo)。高EBITDA率表明企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)了較高的經(jīng)營利潤和凈現(xiàn)金流水平，說明企業(yè)的經(jīng)營效益比較好；反之，低EBITDA率則說明企業(yè)在同等營業(yè)收入情況下，經(jīng)營利潤和凈現(xiàn)金流水平比較低，需要加強(qiáng)經(jīng)營管理。

?償債能力指標(biāo)?：EBITDA利息覆蓋率是衡量公司是否有足夠利潤支付利息費(fèi)用的償債能力指標(biāo)。計(jì)算公式為：EBITDA除以利息支出。

通過這些應(yīng)用場景和意義，可以看出EBITDA在財(cái)務(wù)分析中具有重要作用，能夠幫助投資者和管理者更好地理解公司的財(cái)務(wù)健康狀況和經(jīng)營效益。

EBITDA = 凈利潤+企業(yè)所得稅+利息+折舊+攤銷 = 16,406,244.49 （元）

免責(zé)聲明：對文中陳述、觀點(diǎn)判斷保持中立，不對所包含內(nèi)容的準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。文章僅是作者個(gè)人觀點(diǎn)，不應(yīng)作為投資依據(jù)。讀者應(yīng)詳細(xì)了解所有相關(guān)投資風(fēng)險(xiǎn)，并請自行承擔(dān)全部責(zé)任。 部分文章是網(wǎng)絡(luò)作者投稿發(fā)布，版權(quán)歸投稿作者所有。作者應(yīng)對文章及圖片的真實(shí)性及版權(quán)負(fù)責(zé)。一旦因此引發(fā)版權(quán)糾紛，權(quán)利人提出異議，將根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，刪除相應(yīng)內(nèi)容。侵權(quán)責(zé)任由投稿者自行承擔(dān)，如由此造成損失，投稿者應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如對本文有任何異議，請聯(lián)系我們135-3041-8755。

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