來源：知衍控股 侵刪

根據(jù)攜程數(shù)據(jù)，2024年入境游訂單同比增長超過1倍，享受過境免簽政策的54國入境游訂單量同比上漲189%。上海、深圳、廣州等城市成為入境游熱門目的地。這些入境游客為當(dāng)?shù)鼐频陰砹舜罅靠驮?，也推?dòng)了酒店入住率。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《中國酒店行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》，2023年以來我國酒店業(yè)營收逐漸恢復(fù)，增速明顯。預(yù)期到2025年左右，中國星級酒店?duì)I收基本恢復(fù)至2018和2019年水平，到2029年星級酒店收入穩(wěn)定在2500億元以上。

作為旅游業(yè)“睡后收入”的直接受益者方，酒店投資近年來也日益受到民間資本關(guān)注，那么酒店是否值得投資？在投資過程中，又有哪些關(guān)鍵因素需要特別關(guān)注呢？

優(yōu)勢：具有長期價(jià)值的“印鈔機(jī)”

1

穩(wěn)定的現(xiàn)金流：

酒店的“印鈔機(jī)”效應(yīng)

酒店通過提供住宿、餐飲、會(huì)議等多樣化服務(wù)，能夠持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且日常經(jīng)營收入具有較強(qiáng)的可預(yù)測性。這種穩(wěn)定的現(xiàn)金流，為投資者提供了可靠的收益保障。

以位于城市商業(yè)中心或旅游景區(qū)附近的酒店為例，旅游旺季和商務(wù)活動(dòng)頻繁時(shí)期，酒店入住率很高，甚至出現(xiàn)滿房的情況。即便在淡季，通過合理的營銷策略和價(jià)格調(diào)整，酒店也能維持一定的客源和收入水平。

有數(shù)據(jù)顯示，杭州西湖附近的某中端酒店，旅游旺季平均入住率可達(dá) 85%，月均收入超過300萬元。上海靜安區(qū)的某國際連鎖酒店，通過動(dòng)態(tài)定價(jià)策略（淡季推出商務(wù)套餐、旺季捆綁會(huì)議服務(wù)），全年現(xiàn)金流波動(dòng)率低于10%，抗風(fēng)險(xiǎn)能力顯著。

02

資產(chǎn)增值潛力：

土地與品牌的雙重價(jià)值

土地資源的稀缺性是推動(dòng)酒店資產(chǎn)增值的關(guān)鍵因素之一。隨著城市的發(fā)展，土地供應(yīng)日益緊張，酒店所占用的土地價(jià)值也隨之不斷攀升。

此外，酒店的品牌價(jià)值、經(jīng)營管理水平以及市場口碑等軟性因素，同樣對其資產(chǎn)增值起到了重要的推動(dòng)作用。

有數(shù)據(jù)顯示，某國際知名品牌的連鎖酒店，在經(jīng)過多年的品牌建設(shè)和市場培育后，品牌價(jià)值和市場口碑大幅提升，資產(chǎn)價(jià)值也隨之增加30%。成都太古里某精品酒店，2018年購入價(jià)8億元，2023年估值已突破12億元，品牌溢價(jià)貢獻(xiàn)了30%的增值空間。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

03

多元化的收入來源：

不止是“睡一覺”的生意

酒店的收入來源豐富多樣，遠(yuǎn)不止客房收入。餐飲服務(wù)、會(huì)議與宴會(huì)設(shè)施租賃、娛樂休閑項(xiàng)目等都是酒店重要的盈利點(diǎn)。

酒店餐廳通過提供早餐、午餐、晚餐以及下午茶等服務(wù)，針對不同客戶群體和消費(fèi)需求推出特色菜品和套餐，不僅能吸引住店客戶，還能吸引本地居民和外來游客前來就餐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一家中高端酒店的餐飲收入通常占其總收入的30%至40%。

在商務(wù)活動(dòng)頻繁的城市，酒店的會(huì)議室和宴會(huì)廳常常供不應(yīng)求。例如，上海某五星級酒店僅會(huì)議與宴會(huì)設(shè)施租賃一項(xiàng)，年收入就超過1000萬元。

高端酒店的收入結(jié)構(gòu)中，非客房收入占比可達(dá)40%。三亞某酒店，其水樂園、餐飲和婚禮策劃業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了全年?duì)I收的45%，單場明星婚禮收入超百萬元。

04

抗通貨膨脹能力：

抵御風(fēng)險(xiǎn)的“護(hù)盾”

酒店作為一種實(shí)體資產(chǎn)，具備顯著的抗通脹能力。在通脹時(shí)期，酒店可以通過靈活調(diào)整房價(jià)、餐飲價(jià)格以及其他服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，有效應(yīng)對成本上升的壓力。

由于旅游和商務(wù)出行需求具有一定的剛性，消費(fèi)者在一定價(jià)格范圍內(nèi)對酒店價(jià)格的敏感度相對較低，尤其是中高端酒店的客戶群體，他們更愿意為高品質(zhì)的酒店產(chǎn)品和服務(wù)支付較高的價(jià)格。

據(jù)調(diào)查，在過去十年間，酒店行業(yè)的平均房價(jià)和餐飲價(jià)格的上漲幅度與通貨膨脹率基本持平。這種抗通脹能力，使得酒店投資在經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定時(shí)期也能保持相對穩(wěn)定的收益。

北京某五星級酒店在2022年將自助餐價(jià)格上調(diào)15%，但客流量僅下降3%。

05

受益于旅游產(chǎn)業(yè)：

坐享萬億市場的“順風(fēng)車”

旅游市場的繁榮是推動(dòng)酒店需求增長的直接動(dòng)力。酒店行業(yè)與旅游、交通、商業(yè)等產(chǎn)業(yè)緊密相連，形成了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)。

酒店可以借助旅游產(chǎn)業(yè)的季節(jié)性特點(diǎn)，靈活調(diào)整運(yùn)營策略。在旅游旺季，通過優(yōu)化客房分配、推出特色服務(wù)等方式，提高入住率和客單價(jià)；在淡季，與當(dāng)?shù)芈糜螜C(jī)構(gòu)合作，推出優(yōu)惠活動(dòng)，吸引本地居民或周邊地區(qū)的游客，從而實(shí)現(xiàn)全年穩(wěn)定的客源和收益。

以一家位于著名旅游景區(qū)附近的酒店為例，它可以通過與景區(qū)、旅行社等合作，推出涵蓋門票、住宿、交通的旅游套餐，或者開展聯(lián)合營銷活動(dòng)，如在景區(qū)入口設(shè)置酒店宣傳點(diǎn)，為游客提供便捷的預(yù)訂服務(wù)。這些舉措不僅能吸引更多游客入住，還能提升游客的旅行體驗(yàn)。

據(jù)深藍(lán)媒體智庫聯(lián)合攜程旅游研究院統(tǒng)計(jì)，截至2023年9月21日，亞運(yùn)會(huì)期間杭州酒店訂單同比增長275%，部分酒店價(jià)格漲幅超過100%。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

策略：賽道準(zhǔn)、地段優(yōu)、重品牌

01

精準(zhǔn)的市場定位：

找準(zhǔn)自己的“賽道”

市場定位是酒店投資成功的關(guān)鍵因素之一，具體包括酒店的檔次定位、目標(biāo)客戶群體定位以及酒店的特色定位。

酒店定位

· 酒店檔次定位：經(jīng)濟(jì)型、中端、高端或豪華型

· 目標(biāo)客戶群體定位：商務(wù)旅客、旅游度假者、家庭親子游群體等

· 酒店特色定位：主題酒店、精品酒店、會(huì)議型酒店等

檔次定位：酒店可以根據(jù)自身的資源和市場環(huán)境，選擇經(jīng)濟(jì)型、中端、高端或豪華型的定位。

例如，位于城市商務(wù)區(qū)的酒店，周邊寫字樓林立，商務(wù)活動(dòng)頻繁，定位為高端商務(wù)型酒店，將更具市場競爭力。

目標(biāo)客戶群體定位：明確酒店的目標(biāo)客戶群體，如商務(wù)旅客、旅游度假者、家庭親子游群體等，能夠幫助酒店更好地滿足客戶需求，提升客戶滿意度。

例如，廣州某商務(wù)型酒店將目標(biāo)客戶群體鎖定為商務(wù)旅客，提供定制化的商務(wù)服務(wù)，如24小時(shí)商務(wù)中心、免費(fèi)機(jī)場接送等，吸引了大量商務(wù)客戶，平均入住率高達(dá)90%。

特色定位：酒店可以通過獨(dú)特的主題、服務(wù)或設(shè)施，打造差異化競爭優(yōu)勢。

例如，亞朵酒店憑借“商務(wù)+人文”的特色定位，顯著提升了酒店的差異化競爭力，2022年RevPAR（每間可供租出客房產(chǎn)生的平均實(shí)際營業(yè)收入）達(dá)到420元，高出行業(yè)中端酒店均值20%。

02

合理的選址決策：

搶占“黃金地段”

酒店選址對于酒店的經(jīng)營業(yè)績起著至關(guān)重要的作用。投資者選址時(shí)需要綜合考慮多個(gè)因素，包括地理位置、交通便利性、周邊配套設(shè)施、旅游資源分布、市場需求潛力等。

通常，酒店應(yīng)優(yōu)先選擇位于城市核心商圈、交通樞紐、旅游景區(qū)附近或新興商業(yè)開發(fā)區(qū)等具有較高人流量和商業(yè)價(jià)值的地段。這些地段不僅能夠吸引大量客源，還能為客人提供便利的出行、購物、餐飲、娛樂等條件。

例如，成都某酒店位于市中心商圈，周邊交通便利，購物、餐飲、娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，開業(yè)以來入住率一直在85%以上。此外，如家酒店集團(tuán)的財(cái)報(bào)顯示，其75%的盈利門店位于高鐵站3公里范圍內(nèi)。武漢漢口站店因交通便利，年均入住率超85%，比非樞紐門店高15個(gè)百分點(diǎn)。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

03

品牌與管理模式選擇：

借力“巨人”的肩膀

品牌在酒店行業(yè)中具有重要的影響力，知名品牌酒店往往能夠憑借其品牌知名度、美譽(yù)度和忠誠度吸引更多的客戶，從而獲得更高的市場份額和平均房價(jià)。

在投資酒店時(shí)，選擇加盟知名品牌酒店，可以借助品牌方的品牌影響力、成熟的管理經(jīng)驗(yàn)、完善的營銷體系和強(qiáng)大的會(huì)員網(wǎng)絡(luò)，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高酒店的經(jīng)營成功率。加盟國際品牌尤其能夠快速提升溢價(jià)能力。

例如，某投資者在二線城市投資了一家國際知名品牌的連鎖酒店，酒店在開業(yè)后的第一年就實(shí)現(xiàn)了盈利，其平均房價(jià)比同區(qū)域的非品牌酒店高出20%。

再如，洲際酒店旗下的智選假日品牌，加盟店的平均房價(jià)比同地段的單體酒店高出20%，且會(huì)員體系貢獻(xiàn)了40%的訂單。此外，某本土單體酒店在改造為希爾頓歡朋品牌后，首年的凈利潤增長了35%。

04

長期投資與資產(chǎn)運(yùn)營規(guī)劃：

持續(xù)“增值”的智慧

在酒店運(yùn)營過程中，優(yōu)化產(chǎn)品與服務(wù)、加強(qiáng)市場營銷推廣是提升競爭力的關(guān)鍵舉措。同時(shí)，合理規(guī)劃酒店資產(chǎn)運(yùn)營，如升級改造、資產(chǎn)證券化、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等，也是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的重要策略。

深圳某酒店在經(jīng)營五年后，對酒店進(jìn)行全面升級改造，不僅提升了酒店的檔次和品質(zhì)，還通過優(yōu)化客房設(shè)施、引入智能化管理系統(tǒng)等措施，顯著改善了客戶體驗(yàn)。改造后的酒店平均房價(jià)提高了30%。

此外，在合適的時(shí)機(jī)，將酒店資產(chǎn)進(jìn)行證券化或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)投資退出，獲取投資回報(bào)，也是酒店投資的重要策略之一。

2023年，首旅酒店集團(tuán)發(fā)行了12億元的類REITs產(chǎn)品，年化收益率達(dá)6.5%，為投資者提供了穩(wěn)定的分紅。這種資產(chǎn)證券化的方式不僅提升了資產(chǎn)的流動(dòng)性，還為酒店的進(jìn)一步發(fā)展提供了資金支持。

總結(jié)

酒店行業(yè)看似傳統(tǒng)，實(shí)則是穿越周期的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。它以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值潛力、多元化的收入來源和抗通貨膨脹能力，成為眾多投資者眼中的“香餑餑”。

而精準(zhǔn)的市場定位、合理的選址決策、品牌與管理模式的選擇以及長期投資與資產(chǎn)運(yùn)營規(guī)劃，則是實(shí)現(xiàn)酒店投資成功的關(guān)鍵策略。

下一個(gè)十年，酒店投資的紅利，屬于提前布局的人。

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