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一、北京酒店轉(zhuǎn)讓市場概況

北京作為中國的首都，酒店轉(zhuǎn)讓市場呈現(xiàn)出多樣化的特點(diǎn)。在不同區(qū)域如豐臺、大興、通州、朝陽等地區(qū)，都有眾多酒店轉(zhuǎn)讓信息。

豐臺區(qū)的酒店轉(zhuǎn)讓數(shù)量較多，涵蓋了中端酒店類型為主。有整棟的酒店，面積從 1039.00㎡到 8650.00㎡不等，房間數(shù)量在 46 間到 186 間之間。例如豐臺南三環(huán)宋家莊有面積為 1700.00㎡、46 間房的中端酒店轉(zhuǎn)讓；豐臺六里橋有面積 8650.00㎡、186 間的中端酒店轉(zhuǎn)讓。這些酒店多為獨(dú)棟或單層、連層結(jié)構(gòu)，月租金在 12 萬到 103 萬之間。

大興區(qū)的酒店轉(zhuǎn)讓也較為活躍，以經(jīng)濟(jì)酒店類型居多。如大興區(qū)黃村有面積 3600.00㎡、85 間房的經(jīng)濟(jì)酒店，以及多個不同面積和房間數(shù)量的酒店轉(zhuǎn)讓。這些酒店有的位于地鐵站附近，交通便利，周邊配套設(shè)施較為完善。

通州區(qū)的酒店轉(zhuǎn)讓以經(jīng)濟(jì)酒店為主，且有不少靠近環(huán)球影城。例如通州區(qū)環(huán)球影城附近有整棟 64 間客房的經(jīng)濟(jì)酒店轉(zhuǎn)讓；還有多個不同面積和房間數(shù)量的酒店，月租金相對較為親民，在 4 萬到 22 萬之間。

朝陽區(qū)的酒店類型較為豐富，有經(jīng)濟(jì)酒店和中端酒店，甚至還有高端未評星酒店。如朝陽東四環(huán)有面積 5960.00㎡、130 間房的中端酒店；朝陽區(qū)三里屯 SOHO 有面積 6230.00㎡、98 間客房的高端未評星酒店。這些酒店多為獨(dú)棟或連層結(jié)構(gòu)，月租金較高，在 25 萬到 105 萬之間。

二、各區(qū)酒店轉(zhuǎn)讓特點(diǎn)

（一）豐臺區(qū)

· 位置分布：主要集中在南三環(huán)宋家莊、六里橋、北京西客站等區(qū)域，位置較為優(yōu)越，交通便利。

· 酒店類型：以中端酒店為主，涵蓋了多種不同規(guī)模的酒店。例如豐臺南三環(huán)宋家莊有面積為 1700.00㎡、46 間房的中端酒店轉(zhuǎn)讓；豐臺六里橋有面積 8650.00㎡、186 間的中端酒店轉(zhuǎn)讓。

· 轉(zhuǎn)讓價格區(qū)間：月租金在 12 萬到 103 萬之間，轉(zhuǎn)讓費(fèi)根據(jù)不同酒店面議。從寫作素材中也可以看出，豐臺區(qū)的酒店轉(zhuǎn)讓較為活躍，如豐臺曉月七里有獨(dú)棟 6 層出租，可分租，適合全業(yè)態(tài)；還有電競酒店轉(zhuǎn)讓，如宋家莊地鐵站旁邊的政馨園 - 三區(qū)酒店賓館轉(zhuǎn)讓。

（二）大興區(qū)

· 區(qū)域優(yōu)勢影響：靠近機(jī)場等區(qū)域優(yōu)勢明顯，為酒店帶來了一定的客流量。例如大興機(jī)場附近有多個民宿轉(zhuǎn)讓，新裝修，設(shè)施配套，接手可營業(yè)。

· 主題特色：轉(zhuǎn)讓酒店的主題特色豐富，有情侶主題酒店，如本酒店有 19 間房，主打情侶主題，位于駿城 - 東門；還有電競酒店，如棗園的水晶廣場有 1000 ㎡電競酒店轉(zhuǎn)讓。

（三）通州區(qū)

· 地理位置優(yōu)勢：靠近環(huán)球影城，吸引了不少游客。例如通州區(qū)環(huán)球影城附近有整棟 64 間客房的經(jīng)濟(jì)酒店轉(zhuǎn)讓；還有多個不同面積和房間數(shù)量的酒店，如梨園臨環(huán)球影城有 6000㎡高端豪華酒店轉(zhuǎn)讓。

· 業(yè)態(tài)多樣性：業(yè)態(tài)較為多樣，有經(jīng)濟(jì)酒店、中高端酒店，還有民宿等。如環(huán)球影城直線 1.5 公里梨園有百瑞佳酒店附近的民宿轉(zhuǎn)讓。

（四）朝陽區(qū)

· 酒店類型豐富：從經(jīng)濟(jì)酒店到高端未評星酒店都有涉及。如朝陽東四環(huán)有面積 5960.00㎡、130 間房的中端酒店；朝陽區(qū)三里屯 SOHO 有面積 6230.00㎡、98 間客房的高端未評星酒店。

· 租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)情況：租金較高，在 25 萬到 105 萬之間，轉(zhuǎn)讓費(fèi)多為面議。從寫作素材中可以看到，朝陽區(qū)酒仙橋有經(jīng)營酒店轉(zhuǎn)讓，面積 2500 平米，75 間客房，月租 25 萬，轉(zhuǎn)讓費(fèi) 200 萬。此外，還有山水文園旗下位于朝陽區(qū)的酒店公寓項(xiàng)目被掛牌轉(zhuǎn)讓，凸顯了朝陽區(qū)酒店轉(zhuǎn)讓市場的多樣性。

三、北京酒店轉(zhuǎn)讓原因分析

北京酒店轉(zhuǎn)讓的原因是多方面的，主要包括以下幾點(diǎn)：

1.市場競爭激烈

北京的酒店市場已經(jīng)趨于飽和，無論是高端酒店還是經(jīng)濟(jì)酒店，數(shù)量眾多。例如，在豐臺區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)、朝陽區(qū)等各個區(qū)域都有大量不同類型的酒店轉(zhuǎn)讓信息，這使得酒店之間的競爭異常激烈。

精品酒店主要集中于北京、上海、深圳等地，目前，我國精品酒店分布區(qū)域主要集中于上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海城市和麗江等知名旅游勝地。其中，杭州、上海精品酒店數(shù)量排名靠前，均以江浙滬為代表的華東地區(qū)也因此成為精品酒店發(fā)展最成熟的地區(qū)。這進(jìn)一步加劇了北京酒店市場的競爭壓力。

2.經(jīng)營壓力增大

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們消費(fèi)觀念的改變，消費(fèi)者對酒店的服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境等方面要求越來越高。如果酒店不能及時調(diào)整經(jīng)營策略、提高服務(wù)質(zhì)量，就很難在市場中立足。例如，北京希爾頓酒店案例分析中提到，消費(fèi)者對于酒店的服務(wù)質(zhì)量、房間舒適度、餐飲體驗(yàn)等方面有了更高的要求，這對酒店的經(jīng)營提出了挑戰(zhàn)。

酒店的運(yùn)營成本也在不斷增加，包括人力成本、房租等費(fèi)用，使得一些酒店的經(jīng)營壓力越來越大。從成本端來看，酒店各項(xiàng)成本疊加，整體至少約有 15% 的漲幅。首先，最大的成本上漲來自房屋租金。酒店租賃按合同傳統(tǒng)，每年會有一定的漲幅，因而租金呈每年遞增趨勢。疫情期間，部分物業(yè)可能會有房租減免，疫情后也恢復(fù)了原本的價格。員工成本的上漲也是大頭，現(xiàn)在年輕人的工作流動性遠(yuǎn)超過去，增加了員工招聘和培訓(xùn)支出。此外，疫情后，酒店翻新和裝修也是較大成本，加上集團(tuán)大力推動的門店特色創(chuàng)新服務(wù)，也要增加成本支出。

3.投資者尋求新機(jī)遇

對于一些投資者來說，通過轉(zhuǎn)讓酒店可以獲得一定的資金回報，同時也可以為新的項(xiàng)目或企業(yè)發(fā)展提供資金支持。例如，北京長安街五星級酒店被出售，文旅熱此起彼伏，酒店資產(chǎn)成為資產(chǎn)甩賣重災(zāi)區(qū)，其中不乏一眾五星級酒店。酒店業(yè)主大換血有利于酒店資產(chǎn)流通，新酒店業(yè)主按照市場收益法評估酒店資產(chǎn)價值，酒店由過去的被動投資轉(zhuǎn)向主動投資。

又一批豪華酒店要 “易主”，酒店資產(chǎn)緣何成轉(zhuǎn)讓高發(fā)區(qū)？全球旅游業(yè)正在恢復(fù)中，入住率有所提升。但是細(xì)分來看，此前中國酒店市場客房供應(yīng)量較大，甚至可以說部分地區(qū)的客房供應(yīng)數(shù)量增加大于消費(fèi)需求增加，這就導(dǎo)致了一些酒店項(xiàng)目、酒店管理公司業(yè)績下滑。潛在買方則看中酒店業(yè)反彈想投資，整體而言市場需求比較穩(wěn)定。

四、北京酒店轉(zhuǎn)讓影響

酒店轉(zhuǎn)讓對市場、投資者和消費(fèi)者都有著多方面的影響。

1.對市場的影響

酒店轉(zhuǎn)讓促進(jìn)了市場的優(yōu)化。北京酒店市場中，大量的酒店轉(zhuǎn)讓使得經(jīng)營狀況不佳的酒店有機(jī)會被更有實(shí)力的投資者接手。例如，一些五星酒店的轉(zhuǎn)讓，能讓新的投資者利用自身資源對酒店進(jìn)行改造升級，提高服務(wù)質(zhì)量和競爭力，從而提升整個市場的管理水平。同時，不同類型酒店的轉(zhuǎn)讓也促使市場進(jìn)行重組，實(shí)現(xiàn)資源的更合理配置。

2.對投資者的影響

為投資者提供了新機(jī)遇。一方面，對于轉(zhuǎn)讓方來說，通過轉(zhuǎn)讓酒店可以獲得資金回報，為新的項(xiàng)目或企業(yè)發(fā)展提供資金支持。如北京長安街五星級酒店被出售，一些酒店業(yè)主通過轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)流通，按照市場收益法評估酒店資產(chǎn)價值，從被動投資轉(zhuǎn)向主動投資。另一方面，對于受讓方而言，購買轉(zhuǎn)讓的酒店可以獲得新的發(fā)展機(jī)遇。他們可以根據(jù)市場需求和自身優(yōu)勢，對酒店進(jìn)行改造和創(chuàng)新，以適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境。

3.對消費(fèi)者的影響

酒店轉(zhuǎn)讓對消費(fèi)者的住宿體驗(yàn)既有積極影響也有一定挑戰(zhàn)。積極方面，新的投資者可能會帶來新的經(jīng)營理念和服務(wù)模式，為消費(fèi)者帶來更多的選擇和更好的體驗(yàn)。例如，一些酒店在轉(zhuǎn)讓后可能會進(jìn)行裝修升級，提高服務(wù)質(zhì)量。然而，轉(zhuǎn)讓過程中可能會帶來一些不確定性。比如在過渡期間，可能會出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量不穩(wěn)定的情況。但總體來說，消費(fèi)者仍然可以享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和舒適的住宿環(huán)境。

五、案例分析

北京長安街某五星酒店，如北京索菲特大酒店，具有很強(qiáng)的代表性。其轉(zhuǎn)讓背景復(fù)雜，原因多方面，且對市場產(chǎn)生了重大影響。

轉(zhuǎn)讓背景：

北京索菲特大酒店位于北京長安街與東二環(huán)交匯處，周邊有天安門廣場、故宮博物館、中國國家大劇院等熱門文旅景點(diǎn)，地理位置極其優(yōu)越。該酒店最早可追溯至上世紀(jì)九十年代，中糧集團(tuán)接手天平利園酒店后引入凱萊酒店集團(tuán)運(yùn)營，定位為四星級酒店的凱萊大酒店曾是北京的地標(biāo)性建筑，還曾作為北京奧運(yùn)會的官方接待酒店。后因酒店定位及市場需求變化，中糧集團(tuán)對其拆除重建，2014 年 9 月北京長安街 W 酒店正式開業(yè)，但業(yè)績不理想，2017 年被中糧掛牌出售。新業(yè)主接手后，2019 年引入雅高旗下奢華酒店品牌，掛牌為索菲特大酒店。如今，因產(chǎn)權(quán)方天府融德酒店（北京）有限公司建國門分公司面臨債務(wù)問題，酒店再次被擺上出售 “貨架”。

轉(zhuǎn)讓原因：

1.市場競爭激烈：酒店市場供給過剩，尤其是高端全服務(wù)酒店。全國五星級酒店的平均每間可供房收入（RevPAR）低于中高端酒店品牌亞朵的同項(xiàng)指標(biāo)。隨著市場上酒店數(shù)量不斷增加，競爭日益激烈，北京索菲特大酒店也面臨著巨大的競爭壓力。

2.經(jīng)營壓力增大：

· 消費(fèi)者需求變化?，F(xiàn)代消費(fèi)者對酒店的服務(wù)與設(shè)施要求越來越高，而北京索菲特大酒店于 2019 年由北京長安街 W 酒店改造而來，幾乎沿用了 W 酒店的硬件設(shè)施，今年以來，有多位顧客在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)帖表示該酒店房間設(shè)施老舊，布局怪異等，導(dǎo)致客源流失。

· 運(yùn)營成本增加。酒店的運(yùn)營成本，如租金、員工薪酬、采購成本等通常較高。同時，酒店資產(chǎn)大多都會在銀行進(jìn)行抵押融資，利息成本也非常高。

3.投資者尋求新機(jī)遇：對于產(chǎn)權(quán)方來說，通過轉(zhuǎn)讓酒店可以獲得一定的資金回報，解決債務(wù)問題。對于潛在買方而言，看中酒店業(yè)反彈想投資，希望在行業(yè)復(fù)蘇后獲得新的發(fā)展機(jī)遇。

轉(zhuǎn)讓影響：

1.對市場的影響：北京索菲特大酒店的轉(zhuǎn)讓是酒店資產(chǎn)掛牌甩賣的一個典型案例，反映了當(dāng)前酒店市場的現(xiàn)狀。一方面，大量酒店資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓使得經(jīng)營狀況不佳的酒店有機(jī)會被更有實(shí)力的投資者接手，從而促進(jìn)市場的優(yōu)化。新的投資者可能會利用自身資源對酒店進(jìn)行改造升級，提高服務(wù)質(zhì)量和競爭力，提升整個市場的管理水平。另一方面，不同類型酒店的轉(zhuǎn)讓也促使市場進(jìn)行重組，實(shí)現(xiàn)資源的更合理配置。

2.對投資者的影響：對于轉(zhuǎn)讓方來說，通過轉(zhuǎn)讓酒店可以獲得資金回報，為解決債務(wù)問題或新的項(xiàng)目發(fā)展提供資金支持。對于受讓方而言，購買轉(zhuǎn)讓的酒店可以獲得新的發(fā)展機(jī)遇。他們可以根據(jù)市場需求和自身優(yōu)勢，對酒店進(jìn)行改造和創(chuàng)新，以適應(yīng)不斷變化的市場環(huán)境。

3.對消費(fèi)者的影響：酒店轉(zhuǎn)讓對消費(fèi)者的住宿體驗(yàn)既有積極影響也有一定挑戰(zhàn)。積極方面，新的投資者可能會帶來新的經(jīng)營理念和服務(wù)模式，為消費(fèi)者帶來更多的選擇和更好的體驗(yàn)。然而，轉(zhuǎn)讓過程中可能會帶來一些不確定性。比如在過渡期間，可能會出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量不穩(wěn)定的情況。但總體來說，消費(fèi)者仍然可以享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和舒適的住宿環(huán)境。

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