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在這個(gè)瞬息萬變的商業(yè)世界里，酒店投資早已不是昔日那個(gè)“閉眼買，睜眼賺”的黃金時(shí)代了。如今，投資人們聚在一起，談?wù)撟疃嗟牟辉偈俏羧盏妮x煌，而是那句略帶苦澀的玩笑：“賺錢慢如蝸牛，花錢快似獵豹?！痹谶@樣的背景下，如何像一位精明的會(huì)計(jì)師一樣，精打細(xì)算地投資酒店，成為了每位投資者心中的頭等大事。

----引言

今天，我們就來聊聊如何用“精算大師”的頭腦，去投資一家酒店。為了更直觀地說明問題，我們將以某知名連鎖酒店品牌（我們就叫它“雅致軒”）的某家分店為例，展開這場(chǎng)智慧之旅。

一、為何選擇“雅致軒”作為案例？

首先，這家分店是從一棟老舊建筑改造而來的，這樣的案例對(duì)于大多數(shù)投資者來說，具有很強(qiáng)的借鑒意義。

其次，它是“雅致軒”最新版本的落地店，新版本發(fā)布時(shí)，我曾從設(shè)計(jì)的角度剖析過它的潛力。時(shí)隔一年，我們?cè)俅螌徱曔@家店，看看它是否兌現(xiàn)了當(dāng)初的承諾。

在投資酒店之前，我們得先算清三筆大賬：投資額、收入和成本。

接下來，我們就來一一拆解。

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二、投資額：精打細(xì)算的藝術(shù)

投資酒店，裝修是個(gè)大頭。裝修的造價(jià)，不僅取決于物業(yè)的基礎(chǔ)條件，還關(guān)乎品牌的標(biāo)準(zhǔn)和品牌方對(duì)造價(jià)的控制能力。后者，往往是衡量品牌實(shí)力的試金石。

“雅致軒”的這家分店，總投資額約為2000萬元，擁有160間客房，單房造價(jià)約為12.5萬元。而品牌方的官方報(bào)價(jià)為12萬元/間，兩者相差不大。這其中的差異，主要源于物業(yè)的形態(tài)。這是一棟不規(guī)則的異形樓，公攤面積偏大，加之客房層布局為單側(cè)客房，導(dǎo)致走廊公區(qū)的均攤成本是常規(guī)項(xiàng)目的兩倍。

更“燒錢”的是大堂。按照標(biāo)準(zhǔn)，大堂套內(nèi)面積260平方米就足夠了，但這棟樓的大堂面積接近500平方米，超標(biāo)近一倍，造價(jià)自然水漲船高。不過，后來酒店成功招商了一家當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)及茶飲店，既分?jǐn)偭俗饨?，又提升了大堂的功能性，算是“變廢為寶”。

裝修造價(jià)能控制得這么好，主要得益于以下三點(diǎn)：

1. 設(shè)計(jì)理念：該花花，該省省

“雅致軒”的設(shè)計(jì)理念，就像一位精明的家庭主婦，知道在哪里該花錢，在哪里該省錢。比如大堂的設(shè)計(jì)，傳統(tǒng)中高端品牌為了體現(xiàn)豪華感，多選用昂貴的石材（430元/㎡）鋪裝。而“雅致軒”則通過巧妙的設(shè)計(jì)手法，將大堂的界面材料進(jìn)行了拆分：低處用石材保證質(zhì)感，高處則改用廉價(jià)的肌理漆（45元/㎡），達(dá)到相近的效果。這種“混搭”風(fēng)格，不僅降低了造價(jià)，還更符合現(xiàn)代年輕人的審美。

電梯廳的設(shè)計(jì)也是如此。傳統(tǒng)做法多采用昂貴的木飾面（460元/㎡），材質(zhì)貴、鋪裝工期長(zhǎng)，后期維修更換也麻煩。而“雅致軒”則改用墻布（16元/㎡）+木線條（45元/㎡），僅材料費(fèi)就省了77%。

客房層走廊、洗衣房、健身房、餐廳等區(qū)域，也處處體現(xiàn)了這種“精算”思維，確保每一分錢都花在刀刃上。

2. 因地制宜：化腐朽為神奇

這棟樓呈不規(guī)則形狀，內(nèi)部還有多個(gè)巨型柱子，是設(shè)計(jì)上的“老大難”。但“雅致軒”的設(shè)計(jì)師卻巧妙地利用了這些柱子，將它們?nèi)谌氲搅诵鹿诺渲髁x的大都會(huì)設(shè)計(jì)風(fēng)格中，營(yíng)造出一種殿堂般的瑰麗感。

大堂的功能分區(qū)沿著柱子自然而然劃分，布局合理，動(dòng)線流暢。

前臺(tái)的古典書柜背景墻，更是巧妙地消減了過多折角對(duì)空間的破壞，營(yíng)造出一種典雅的大氣感。

3. 施工方法：模組化設(shè)計(jì)+裝配式施工

酒店裝修鏈條長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，很容易導(dǎo)致工期延誤。但“雅致軒”卻通過模組化設(shè)計(jì)和裝配式施工，有效解決了這個(gè)問題。

客房?jī)?nèi)的家具都是活動(dòng)式的，工廠內(nèi)批量制作，現(xiàn)場(chǎng)只需簡(jiǎn)單組裝即可。這種施工方法不僅縮短了工期（一般能縮短7-10天），還降低了施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)手藝的依賴程度，保證了裝修質(zhì)量。

對(duì)投資人來說，按期開業(yè)，省的可不只是工程的錢，還有租金呢！

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三、收入：高價(jià)值產(chǎn)品的魔力

省錢固然重要，但賺錢才是硬道理。那么，如何創(chuàng)造高價(jià)值的產(chǎn)品，從而支撐酒店的高價(jià)呢？

答案在于提供四種價(jià)值：功能價(jià)值、體驗(yàn)價(jià)值、文化價(jià)值和品牌價(jià)值

1. 功能價(jià)值：基礎(chǔ)中的基礎(chǔ)

安全、靜音、上網(wǎng)、熱水、空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)施，是酒店的基本功能。這些功能如果不過關(guān)，酒店就失去了立足之本。而像“雅致軒”這樣的成熟品牌，在這些方面早已駕輕就熟。

2. 體驗(yàn)價(jià)值：走心的服務(wù)

要想拉高價(jià)格，酒店需要提供超越基本功能的體驗(yàn)價(jià)值。比如：更舒適的睡眠環(huán)境、便捷、智能、私密的入住體驗(yàn)、營(yíng)養(yǎng)美味的早餐以及周到體貼的服務(wù)等?！把胖萝帯痹谶@方面做得非常出色。

比如：他們推出的24小時(shí)自助便利站和送物機(jī)器人，不僅提升了顧客的入住體驗(yàn)，還節(jié)約了人員成本。

早餐方面，除了品牌特色的早餐外，還有當(dāng)?shù)靥厣脑绮汀?/p>

比如：天津這家店，就提供了地道的“煎餅果子”。

3. 文化價(jià)值：藝術(shù)的熏陶

再往上拔高一層，就是文化價(jià)值了。酒店不僅僅是一個(gè)住宿的地方，更是一個(gè)文化的載體。

“雅致軒”的前臺(tái)背景書柜靈感源于某歐洲國(guó)家國(guó)立圖書館；

休息區(qū)的多彩玻璃窗花則脫胎于某歐洲知名教堂。

這些設(shè)計(jì)元素不僅讓顧客沉浸在古典浪漫主義的氛圍中，還提升了酒店的文化品位。

4. 品牌價(jià)值：信譽(yù)的保證

最后就是品牌價(jià)值了。品牌意味著可靠而穩(wěn)定的預(yù)期價(jià)值。

據(jù)酒店之家監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，相同位置的單體店和品牌店的價(jià)差大約在0.3之間（也就是說單體店賣100塊錢的話，品牌店可能賣到130塊）。這個(gè)區(qū)間就是由品牌的溢價(jià)能力決定的。

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四、成本：精細(xì)化管理的威力

開業(yè)之后，如何通過日常管理來降低成本呢？

這主要依賴于精細(xì)化的管理。但除此之外，籌建之初的合理設(shè)計(jì)和設(shè)備配置也能起到事半功倍的效果。

如“雅致軒”就通過科技手段（如：享你住智能酒店客控系統(tǒng)）來提高人效，降低能耗和預(yù)警損失風(fēng)險(xiǎn)。不僅方便運(yùn)營(yíng)人員協(xié)同工作，還能讓客人提前設(shè)定房間溫度、一鍵關(guān)閉所有電源，一鍵情景聯(lián)動(dòng)（如睡眠模式，閱讀模式，明亮模式等多種自定義配置），主動(dòng)式飛房風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警等。更重要的是，這個(gè)系統(tǒng)的安裝成本從4000元/間降到了2500元/間，大大降低了投資成本。

此外，“雅致軒”還在設(shè)計(jì)上做了一些巧妙的改動(dòng)來降低運(yùn)營(yíng)成本。

比如：大堂衛(wèi)生間的洗手臺(tái)和坐廁門都處理成了懸空設(shè)計(jì)，減少了清潔難度；

客房的床箱配有輪子方便推動(dòng)；

墻布表面層采用PVC材質(zhì)可以直接用抹布擦拭等。

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