來源：原創(chuàng) 劉倩 邁點(diǎn)研究院 侵刪

東北地區(qū)包括遼寧省、吉林省和黑龍江省三個(gè)省份，是中國重要的工業(yè)基地和糧食生產(chǎn)區(qū)，也是中國向北開放的重要門戶。近年來，東北地區(qū)正面臨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的壓力。

隨著國家一系列振興東北政策的實(shí)施，東北地區(qū)正努力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，如高科技、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，以替代傳統(tǒng)的重工業(yè)。東北地區(qū)自然環(huán)境、文化底蘊(yùn)、產(chǎn)業(yè)資源等方面稟賦較高，伴隨著“冰雪旅游”熱度的上漲，酒店業(yè)內(nèi)各品牌也紛紛將投資目光聚焦到了這片廣袤的土地。都說“投資不過山海關(guān)”，東北會(huì)是下一個(gè)酒店投資熱點(diǎn)嗎？以下是東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)、人口、旅游資源以及酒店市場的概況。

東北地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展

1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平：整體排名落后，增長速度明顯

2023年遼寧、黑龍江、吉林經(jīng)濟(jì)排名分別為：16名、25名、26名；GDP總量分別為3.02萬億元、1.59萬億元和1.35萬億元；增速分別為5.3%、2.6%和6.3%，雖然整體排名較落后，但是進(jìn)步明顯。其中，遼寧省年度經(jīng)濟(jì)增速10年來首次跑贏全國；而吉林在東三省中GDP增速最快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平增長速度也較快，創(chuàng)下近年最好名次。

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化：第三產(chǎn)業(yè)逐漸占據(jù)主導(dǎo)，旅游業(yè)快速發(fā)展

東北三省是國家糧食主產(chǎn)區(qū)和老工業(yè)基地，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)滯后，占比落后于全國平均水平（54.6%）。產(chǎn)業(yè)化布局主要圍繞汽車、高鐵列車和醫(yī)藥行業(yè)。

近年來，東北地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了顯著變化，第三產(chǎn)業(yè)逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略實(shí)施后，東北三省大力調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，工業(yè)振興、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生物經(jīng)濟(jì)、冰雪經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、科技創(chuàng)新等都在成為推動(dòng)?xùn)|北振興的新增長點(diǎn)。旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)之一。

3、人口變化：人口回流，引才留才工作初見成效

東北地區(qū)的人口規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，但由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和就業(yè)機(jī)會(huì)的變化，部分地區(qū)出現(xiàn)了人口流動(dòng)和人口減少的現(xiàn)象。東北地區(qū)的人口老齡化問題也比較嚴(yán)重，這對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障構(gòu)成了挑戰(zhàn)。

人口流出主要受到就業(yè)機(jī)會(huì)、收入水平、消費(fèi)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的影響，而就業(yè)機(jī)會(huì)是核心驅(qū)動(dòng)力，東北三省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與就業(yè)結(jié)構(gòu)不完全匹配，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)吸納就業(yè)能力不足，同時(shí)缺乏豐富的娛樂產(chǎn)業(yè)，加劇了東北三省人口流失現(xiàn)象。大量年輕人和勞動(dòng)力選擇到東南沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)尋求更好的就業(yè)機(jī)會(huì)和生活條件。

然而，值得注意的是，隨著一系列引才留才政策的出臺(tái)，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境的改善，更多人才選擇留在東北。2023年遼寧和吉林均實(shí)現(xiàn)了人口凈流入，一定程度上反映了東北人口的回流跡象。2023年，吉林人口實(shí)現(xiàn)由2022年凈流出18.07萬人到凈流入4.34萬人的轉(zhuǎn)變，2011年以來首現(xiàn)凈流入；2023 年，遼寧人口凈流入8.6萬人，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)11年人口凈流出的局面。

東北地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展

1、旅游經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：旅游熱度持續(xù)回暖

2023年，哈爾濱冰雪旅游的火爆為東北地區(qū)旅游市場迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著東北地區(qū)旅游市場持續(xù)回暖，各省份接待游客數(shù)量和旅游總收入均實(shí)現(xiàn)了顯著增長。旅游市場呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。

黑龍江省、吉林省2023年的旅游收入較去年同比翻一番，遼寧省旅游接待人數(shù)和收入同比增長均超100%。

在旅游人次和旅游收入雙增長的同時(shí)，東北地區(qū)的旅游經(jīng)濟(jì)質(zhì)量也得到了顯著提升。吉林省憑借其一流的滑雪場群和國家級(jí)滑雪旅游度假地，吸引了大量高消費(fèi)游客，人均旅游消費(fèi)位居?xùn)|北三省之首。而黑龍江省則通過冰雪大世界的成功運(yùn)營和一系列惠民政策的實(shí)施，贏得了游客的廣泛好評(píng)和信賴，進(jìn)一步提升了旅游經(jīng)濟(jì)的口碑和影響力。

2、旅游資源：旅游資源豐富，分布不均衡

東北地區(qū)擁有豐富的自然和人文旅游資源，如冰雪景觀、火山地質(zhì)公園、民俗文化等。其中，哈爾濱的冰雪大世界、長春的偽滿皇宮、沈陽的清故宮等都是具有代表性的旅游景點(diǎn)。東北三省通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、文旅融合帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

不過，東北三省旅游資源分布不均衡。具體到地區(qū)來看，東北地區(qū)旅游資源區(qū)域分布特征為：遼寧自然景觀分布較人文景觀相對(duì)均衡，主要分布遼中地區(qū)、遼南和遼西地區(qū)。以沈陽為中心的城市群區(qū)域自然景觀數(shù)量多，密度大，成團(tuán)簇狀分布。吉林省A級(jí)景點(diǎn)呈現(xiàn)“東多西少，南重北輕，兩核突出”的特征。黑龍江人文景觀多于自然景觀，其分布特點(diǎn)為“一線帶一原”。冰雪大世界是哈爾濱冬季旅游名片，很多游客慕名而來。沈陽故宮是東北旅游景點(diǎn)代表，長春相比其它兩個(gè)省會(huì)城市，有旅游目的地景點(diǎn)知名度低的劣勢。

東北地區(qū)酒店業(yè)市場分析

1、酒店市場規(guī)模及類型分布：規(guī)模較小，中高端市場存在發(fā)展?jié)摿?/strong>

隨著冰雪旅游、避暑旅游等特色旅游品牌的興起，東北地區(qū)酒店住宿需求不斷增加，酒店市場規(guī)模近年來也呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢。但是，與全國相比，東北地區(qū)各省酒店數(shù)量少，規(guī)模相對(duì)較小，三省酒店數(shù)都低于10000家。

從酒店類型來看，東北地區(qū)的酒店市場主要以經(jīng)濟(jì)型、中端酒店為主，中高端、高端酒店品牌的市場占比相對(duì)較低，酒店產(chǎn)品形式單一，周邊的商業(yè)氛圍較差。在東北地區(qū)的主力經(jīng)濟(jì)城市（如大連、沈陽、長春、哈爾濱等），中高端酒店市場規(guī)模仍處于較初期的發(fā)展階段，國內(nèi)外知名酒店集團(tuán)的高端品牌線產(chǎn)品尚未實(shí)現(xiàn)完整布局，中高端及以上酒店投資機(jī)會(huì)豐富。隨著更多品牌酒店的入駐和市場需求的進(jìn)一步釋放，東北酒店市場將繼續(xù)朝著多元化和高品質(zhì)的方向發(fā)展。

2、酒店發(fā)展階段與歷程：結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，品質(zhì)不斷提升

我國東北酒店市場經(jīng)歷了多個(gè)重要的發(fā)展階段和轉(zhuǎn)型。改革開放初期，東北地區(qū)的酒店業(yè)開始逐步發(fā)展。盡管整體發(fā)展速度較慢，但這一時(shí)期的政策紅利和中產(chǎn)階級(jí)的崛起為酒店業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。進(jìn)入21世紀(jì)，尤其是加入世貿(mào)組織之后，東北酒店市場迎來了第一次大的轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)型酒店開始大規(guī)模爆發(fā)。2005年，如家快捷酒店在東北地區(qū)開設(shè)了第一家店——大連天津街店，這標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店在東北市場的正式進(jìn)入。此后，連鎖化、中高端化和直銷化的趨勢逐漸顯現(xiàn)，酒店業(yè)快速發(fā)展。

隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長和消費(fèi)水平的提高，東北酒店市場進(jìn)入了高質(zhì)量發(fā)展的新階段。酒店在2010年后再次迎來高速發(fā)展，盡管2009年金融危機(jī)對(duì)擴(kuò)張速度有所放緩，但經(jīng)濟(jì)型酒店依然保持了較高的增長勢頭，中高端酒店也在東北地區(qū)逐步崛起，開業(yè)多集中于2017-2019年。在2020年疫情開始后，雖然開業(yè)酒店數(shù)量有所影響，在數(shù)量上也不及北上廣等城市， 但總量依舊可觀。特別是隨著消費(fèi)升級(jí)和品質(zhì)升級(jí)，消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)住宿的需求上升，一些高端新店的相繼開業(yè)：例如，2024年4月20日，大連四季酒店的開業(yè)，成為東北首家四季酒店，顯示出該地區(qū)酒店市場的潛力和活力。

3、酒店連鎖化現(xiàn)狀及品牌布局：“老牌”酒管公司逆勢擴(kuò)張，推動(dòng)連鎖化率快速升高

近年來，東北地區(qū)的酒店連鎖化率顯著提升。截至2023年末，遼寧省、吉林省和黑龍江省的連鎖化率分別達(dá)到30.16%、28.21%和19.60%，較2020年分別提高了2.85%、3.00%和0.20%。雖然相比全國其他地區(qū)仍有差距，但表明東北地區(qū)在酒店連鎖化方面取得了顯著進(jìn)展。疫情推動(dòng)了東北地區(qū)酒店業(yè)連鎖化率的快速提升，許多單體酒店因抗風(fēng)險(xiǎn)能力差而被整合到連鎖酒店體系中，錦江、華住等大型連鎖酒店集團(tuán)在逆勢中加速擴(kuò)張，擴(kuò)大市占率。這些企業(yè)通過并購和新店開設(shè)進(jìn)一步提升了行業(yè)集中度。

從東北地區(qū)連鎖酒店集團(tuán)存量數(shù)據(jù)來看，連鎖酒店市場占比靠前的依然是幾大“老牌”酒管公司，即首旅如家、華住、錦江，且三大集團(tuán)當(dāng)前市場占比不相上下。根據(jù)錦江國際酒店股份有限公司在2023年的年報(bào)中的數(shù)據(jù)，錦江在東北地區(qū)的酒店數(shù)量和客房間數(shù)分別為487家和44249間，顯示出其在該地區(qū)的強(qiáng)勢布局。隨著旅游市場的逐步回暖和消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)住宿需求的增加，預(yù)計(jì)2024年東北地區(qū)的連鎖酒店市場將繼續(xù)保持增長，而錦江、首旅如家和華住等老牌酒管公司有望繼續(xù)引領(lǐng)市場發(fā)展，進(jìn)一步鞏固其市場地位。

具體到品牌存量的維度，東北地區(qū)目前市場占有率較高的品牌有如家、錦江之星、漢庭等。值得一提的是，在黑龍江省連鎖酒店市場中，禧龍賓館是一個(gè)強(qiáng)勢品牌。該連鎖酒店是黑龍江本省發(fā)展起來的酒店品牌，在當(dāng)?shù)氐氖袌稣急壬锌?，是哈爾濱酒店市場中為數(shù)不多能與國內(nèi)大型酒管公司旗下品牌一爭高下的本土品牌。

綜合來看，東北地區(qū)連鎖酒店市場以經(jīng)濟(jì)型及中端酒店為主，東北地區(qū)高端及以上檔次的連鎖品牌酒店數(shù)量仍待提高。然而，隨著市場的不斷發(fā)展和國際品牌的逐步進(jìn)駐，東北地區(qū)的高端酒店市場也在逐漸擴(kuò)大。

4、酒店客群：主要集中在旅游旺季，以經(jīng)濟(jì)型和中端酒店為主

1）東北地區(qū)旅游住宿市場本地消費(fèi)能力較弱。東三省居民出游目的地主要以省內(nèi)及周邊省市為主，常見出游方式是親朋結(jié)伴式觀光游覽和休閑度假，總體而言出游消費(fèi)較低。因此對(duì)酒店品牌的認(rèn)可度不高，比較注重酒店的性價(jià)比。經(jīng)濟(jì)型酒店以其價(jià)格實(shí)惠、服務(wù)便捷的特點(diǎn)，成為本地游客的首選。

2）東北地區(qū)省外客群需求季節(jié)性明顯。冬季，東北地區(qū)以其獨(dú)特的冰雪資源吸引了大量外地游客前來體驗(yàn)滑雪、滑冰、賞冰燈等冰雪活動(dòng)。特別是哈爾濱的冰雪大世界、雪鄉(xiāng)等景點(diǎn)，在冬季成為了熱門旅游目的地。夏季，東北地區(qū)相對(duì)涼爽的氣候又成為了游客避暑的好去處。據(jù)美團(tuán)數(shù)據(jù)，東三省今年7月景區(qū)門票預(yù)訂量同比增速達(dá)85.3%，訂單人次同比增速達(dá)94.7%。大連、哈爾濱、沈陽、長春、延邊朝鮮族自治州為東北最熱門旅游目的地。

3）高消費(fèi)群體更加注重旅游品質(zhì)與服務(wù)。東北環(huán)線游吸引了眾多中遠(yuǎn)程游客，主要以自駕游或者火車/飛機(jī)+地面交通結(jié)合的旅游方式為主。東北大環(huán)線涵蓋了遼寧省、吉林省、黑龍江省以及內(nèi)蒙古自治區(qū)的部分地區(qū)，全長約1900公里，路況以公路為主。中高端客群對(duì)酒店內(nèi)的核心功能性設(shè)施需求較高。包括房間舒適度、床品質(zhì)量、隔音效果等，他們期望獲得超出普通酒店的住宿體驗(yàn)。

4）年輕客群更注重多樣化的旅游體驗(yàn)和良好的旅游氛圍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到訪東北的客群中，女性和年輕游客占比增高。除了自然風(fēng)光之外，年輕人越來越在意生命的體驗(yàn)以及旅游氛圍。他們普遍喜歡更多有趣、好玩、有社交性、體驗(yàn)度高的旅游產(chǎn)品，網(wǎng)絡(luò)新媒體玩梗、打趣的營銷方式更易受關(guān)注，也更能實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化。

東北地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展趨勢及投資建議

1、投資機(jī)會(huì)

1）政策助推東北地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展。近年來在國家在頂層設(shè)計(jì)上積極引導(dǎo)東北地區(qū)旅游業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展，三省通力合作，大力培育旅游業(yè)，為東北地區(qū)的酒店業(yè)帶來新的投資機(jī)會(huì)。2023年10月文旅部和國家發(fā)展改革發(fā)布的《東北地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃》首次明確將蒙東五地市旅游發(fā)展納入東北范疇，并要求2025年要形成泛東北地區(qū)的旅游一體化發(fā)展新格局。2024年7月1日，《關(guān)于促進(jìn)東北三省一區(qū)旅游業(yè)協(xié)同發(fā)展的決定》在東北三省一區(qū)同步施行。提出要加強(qiáng)旅游市場開發(fā)合作，協(xié)同開發(fā)具有區(qū)域特色和競爭力的旅游產(chǎn)品，協(xié)同規(guī)劃特色旅游線路，打造連點(diǎn)成線、連線成面的區(qū)域旅游圈。

2）市場需求增長、發(fā)展空間廣闊。隨著東北地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善和旅游資源的進(jìn)一步開發(fā)，酒店住宿需求也隨之增長。特別是冰雪旅游、生態(tài)旅游等新型旅游產(chǎn)品的興起，游客對(duì)高品質(zhì)住宿需求的增加，冰雪主題酒店和度假村將成為投資熱點(diǎn)，為酒店業(yè)帶來更多的發(fā)展機(jī)遇。

3）投資成本相對(duì)較低。與一線城市相比，東北地區(qū)的房價(jià)和租金相對(duì)較低，從而降低初期投資壓力。另外，東北地區(qū)的人力資源成本也相對(duì)較低，有助于降低酒店業(yè)的運(yùn)營成本。

2、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

1）需求波動(dòng)帶來的盈利壓力。旅游市場的季節(jié)性波動(dòng)可能對(duì)酒店業(yè)的需求產(chǎn)生影響。近年來，雖然東北地區(qū)如吉林省多地景區(qū)正持續(xù)探索破解“一季養(yǎng)三季”的瓶頸，推動(dòng)“四季旅游”。但是東北地區(qū)核心吸引物不足，除了“冰雪旅游”IP爆火之外，其他標(biāo)簽的知名度和影響力遠(yuǎn)不及“東北玩雪”，也較難有效在非冬季給東北帶來持續(xù)的增量客源。如果酒店無法有效應(yīng)對(duì)客群的季節(jié)性波動(dòng)，可能會(huì)導(dǎo)致入住率下降和盈利能力受損。

2）營商環(huán)境不佳引起投資風(fēng)險(xiǎn)。有觀點(diǎn)認(rèn)為“投資不過山海關(guān)”，東北地區(qū)在營商環(huán)境方面存在一些投資認(rèn)知問題。包括行政審批繁瑣、政策執(zhí)行不透明等，都可能對(duì)酒店投資產(chǎn)生不利影響。

3）酒店運(yùn)營與管理風(fēng)險(xiǎn)。東北地區(qū)面臨人口流失和老齡化的挑戰(zhàn)，導(dǎo)致市場需求不足和勞動(dòng)力短缺。酒店業(yè)作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，如果無法有效應(yīng)對(duì)勞動(dòng)力短缺問題，可能會(huì)影響酒店經(jīng)營和發(fā)展。另外，隨著酒店規(guī)模的擴(kuò)大和連鎖化程度的提高，酒店的管理難度也會(huì)相應(yīng)增加，人員儲(chǔ)備不足都會(huì)提高酒店的管理風(fēng)險(xiǎn)。

3、投資建議

1）推動(dòng)酒店連鎖化是提升市場競爭力的關(guān)鍵。國內(nèi)連鎖酒店集團(tuán)正在加速布局東北地區(qū)。在單體酒店較多的背景下，投資者可以通過與知名品牌合作、加盟連鎖等方式實(shí)現(xiàn)連鎖化，通過品牌連鎖化經(jīng)營降低投資風(fēng)險(xiǎn)并提高市場競爭力。選擇加入知名連鎖酒店品牌，可以借助品牌的影響力和成熟的運(yùn)營管理體系，提高酒店的知名度和競爭力。

2）關(guān)注中高端市場，推出沉浸式旅游全服務(wù)鏈條?？紤]到東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和旅游市場的增長，中高端酒店具有較好的發(fā)展前景。建議酒店提供更高品質(zhì)的服務(wù)和設(shè)施，滿足中高端客戶的需求。另外，酒店還可以跟據(jù)旅游環(huán)線定制“沉浸游”產(chǎn)品，讓游客深度參與、互動(dòng)體驗(yàn)具有地方特色的度假酒店產(chǎn)品，打造完整的沉浸式旅游全服務(wù)鏈條體系。

3）注重存量酒店的改造升級(jí)。鑒于東北地區(qū)存量酒店市場中存在大量老舊酒店，其設(shè)施設(shè)備與服務(wù)水平亟待提升。投資者應(yīng)聚焦于這些酒店的改造升級(jí)項(xiàng)目，通過引入現(xiàn)代化設(shè)計(jì)理念、升級(jí)設(shè)施設(shè)備、優(yōu)化服務(wù)流程等措施，使老舊酒店煥發(fā)新生。這不僅包括硬件設(shè)施的更新?lián)Q代，如客房裝修、餐飲設(shè)施升級(jí)等，還應(yīng)涵蓋軟件服務(wù)的全面提升，如員工培訓(xùn)、服務(wù)流程優(yōu)化等，以全面提升顧客體驗(yàn)和市場競爭力。

4）圍繞客群需求，打造特色化產(chǎn)品。隨著冰雪旅游市場的不斷擴(kuò)大和游客對(duì)多元化住宿需求的增加，可以將東北地區(qū)擁有的豐富的民俗文化、歷史遺跡和異域風(fēng)情等資源和特色文化元素可以融入酒店設(shè)計(jì)中，打造具有地方特色的主題酒店，滿足游客獵奇和嘗鮮的需求。

5）加強(qiáng)營銷和宣傳。東北旅游市場季節(jié)性因素較為明顯。建議酒店找準(zhǔn)城市的風(fēng)土人情特點(diǎn)，利用網(wǎng)絡(luò)新媒體的營銷方式積極引流，與大眾建立情感鏈接，加強(qiáng)宣傳和推廣。同時(shí)做好基礎(chǔ)服務(wù)和建設(shè)工作，吸引更多游客前來體驗(yàn)，將線上的關(guān)注度轉(zhuǎn)化為線下的客流量。

總體來看，東北三省旅游資源豐富，旅游相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比較完善，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模日益擴(kuò)大，旅游產(chǎn)業(yè)體系相對(duì)完備。從投資視角來看，東北地區(qū)雖然曾受產(chǎn)業(yè)停滯和認(rèn)知差異的影響，導(dǎo)致投資步伐放緩。但這一現(xiàn)狀正在顯著改善，政府支持力度的加大、酒店高質(zhì)量發(fā)展的趨勢推動(dòng)以及消費(fèi)者對(duì)東北旅游市場的關(guān)注都為東北地區(qū)的酒店投資市場帶來了獨(dú)特的投資機(jī)遇。期待東北地區(qū)的酒店業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化酒店產(chǎn)品，升級(jí)服務(wù)體系，提高營銷水平，以更好地服務(wù)市場需求。

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