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投資酒店遭遇預(yù)算黑洞？如何精準(zhǔn)控制成本！

時(shí)間：2024-07-17 10:09:45

來源：小卡拉米我開了家逸米酒店侵刪

“投資者很可能辛苦奮斗了多年，結(jié)果卻只是為房東和裝修公司打工，自己最終卻落得個(gè)……狼狽不堪?！?/p>

預(yù)算超支

在酒店籌建的復(fù)雜過程中，眾多難題中最為常見的一個(gè)便是預(yù)算超支。

這種超支往往不是小數(shù)目，而是高達(dá)三五百萬，足以抵消一家百余間客房的中端酒店全年利潤。

每一分錢的超額支出都必須從未來的收益中扣除，一旦超支過多，將直接侵蝕預(yù)期的收益，導(dǎo)致投資者多年的辛苦化為泡影，最終就是給房東和裝修公司打工了。

為何裝修預(yù)算總是難以控制？原因之一是許多投資者在制定預(yù)算時(shí)采用的方法不當(dāng)，從而導(dǎo)致預(yù)算數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確。

我愿分成三個(gè)層次：

1. 青銅級(jí)玩家：簡(jiǎn)單地將單房成本乘以房間總數(shù)得出總預(yù)算，過于單純地信賴品牌方提供的單房造價(jià)。

2. 白銀級(jí)玩家：已經(jīng)意識(shí)到裝修成本不僅僅包括客房和公共區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)投入，還涉及到許多非標(biāo)準(zhǔn)投入。

例如，如果租賃的物業(yè)是大平層的商鋪，需要額外增加隔墻；如果是二手老物業(yè)，則需要拆除重裝，這些額外的費(fèi)用也需計(jì)入預(yù)算。

3. 王者級(jí)玩家：這類經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店投資者深知影響預(yù)算的因素遠(yuǎn)超材料費(fèi)、人工費(fèi)和主材費(fèi)。

他們考慮到的因素包括但不限于物業(yè)條件、設(shè)計(jì)需求、功能配置、原材料價(jià)格、勞動(dòng)力成本、法律法規(guī)以及季節(jié)性變化等。

具體來說，影響工程造價(jià)的因素大致可分為以下三類：

1. 物業(yè)因素：包括物業(yè)的位置、結(jié)構(gòu)和現(xiàn)狀等。

2. 合作因素：涉及與設(shè)計(jì)師、承包商和供應(yīng)商的合作。

3. 環(huán)境因素：如季節(jié)變化、經(jīng)濟(jì)狀況甚至大型事件（例如冬奧會(huì)）的影響。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

物業(yè)因素--結(jié)構(gòu)

如果你是老房改造，對(duì)物業(yè)的考察必須格外仔細(xì)，一不小心就會(huì)虧沒內(nèi)褲。

物業(yè)的結(jié)構(gòu)類型包括磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)。

其中，磚混結(jié)構(gòu)特別容易超預(yù)算。

這種結(jié)構(gòu)年代久遠(yuǎn)，常見于八九十年代或更早的建筑，通常由紅磚墻和水泥預(yù)制板梁構(gòu)成。

因?yàn)榫频暄b修需要布設(shè)許多管線，尤其是衛(wèi)生間區(qū)域需要在樓板上開多個(gè)洞，這會(huì)嚴(yán)重影響預(yù)制板的承重能力。

考慮到安全，這種老建筑通常需要進(jìn)行加固，而加固費(fèi)用極其昂貴，可達(dá)數(shù)十萬甚至更高。

曾經(jīng)有位投資人的酒店僅加固衛(wèi)生間就花費(fèi)了60萬，后續(xù)還因加固公司發(fā)現(xiàn)的更多隱患，不得不追加12萬。加固成本高昂，但為了安全，這是必須的投資。

圖片來源：錦囊泛娛酒店

物業(yè)因素--老房子&老物業(yè)

在預(yù)算中預(yù)留出10到20萬作為拆除費(fèi)很重要。

首先，拆除工作并非簡(jiǎn)單的大錘砸墻，而是需要精準(zhǔn)操作以保護(hù)建筑結(jié)構(gòu)，這既費(fèi)時(shí)又費(fèi)力。

其次，處理建筑垃圾可能會(huì)遇到各種運(yùn)輸和環(huán)保限制，導(dǎo)致費(fèi)用上升。

如果遇到城市環(huán)境評(píng)測(cè)限制，渣土車無法上路，垃圾難以處理，最終導(dǎo)致費(fèi)用大幅增加。

此外，有些建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)可能已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p壞，有些野蠻施工留下的爛攤子，需要額外投入大量資金進(jìn)行修復(fù)。

更隱蔽的地方還有可能遇到電容量不足的問題，需要增加變壓器和重新布線，這些都需要大量資金投入。

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