來(lái)源：次方點(diǎn)評(píng) ，作者Vivi.Q 侵刪

隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)紅利的消失，城市高端的飽和，存量爭(zhēng)奪的開(kāi)啟，國(guó)際酒店品牌也迎來(lái)了新的發(fā)展方向，各大酒店集團(tuán)都紛紛推出自己的中高端品牌，并且憑借著其較強(qiáng)的品牌溢價(jià)能力備受酒店投資人關(guān)注。

結(jié)合疫后復(fù)蘇的大背景，隨著市場(chǎng)的加速回暖，酒店投資人也紛紛開(kāi)始尋找新的投資機(jī)會(huì)。那么，國(guó)際中高端酒店品牌值得投資嗎?選擇國(guó)際中高端酒店品牌有哪些注意事項(xiàng)？

為此，次方點(diǎn)評(píng)特開(kāi)專欄，從投策期、籌建期、經(jīng)營(yíng)期、供應(yīng)鏈向酒店投資人科普國(guó)際中高端酒店品牌的投資邏輯和技巧。

本篇為專欄第二篇——項(xiàng)目籌建期，進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，如何通過(guò)科學(xué)規(guī)劃與設(shè)計(jì)，達(dá)到更好的投資回報(bào)率？

#01

如何通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)坪效最大化，

賦能酒店的物業(yè)與經(jīng)營(yíng)價(jià)值？

相對(duì)經(jīng)濟(jì)型、中端酒店而言，國(guó)際中高端酒店的物業(yè)條件更為苛刻，并不是所有物業(yè)都可以做國(guó)際中高端酒店。

需要打破傳統(tǒng)認(rèn)知，實(shí)現(xiàn)坪效與體驗(yàn)感的平衡

目前，在次方點(diǎn)評(píng)采訪調(diào)研的上百位酒店投資人中發(fā)現(xiàn)，不少投資人對(duì)于國(guó)際中高端酒店的坪效打造存在一定認(rèn)知誤區(qū)，主要分為以下兩類：

其一，對(duì)于曾經(jīng)在經(jīng)濟(jì)型、中端酒店賽道如魚(yú)得水的投資人而言，往往更追求有限空間的極致利用，從而忽視了國(guó)際中高端酒店的體驗(yàn)感。事實(shí)上，站在選擇國(guó)際中高端酒店的消費(fèi)者角度，更關(guān)注的是酒店的品牌調(diào)性、居住細(xì)節(jié)、乃至身份認(rèn)同，因此，有效利用空間固然重要，但仍需要重視酒店的整體體驗(yàn)感。

其二，對(duì)于投資過(guò)高端、中高端酒店的投資人來(lái)說(shuō)，傾向于視覺(jué)上的氣派，不惜重金打造各種大空間。其實(shí)，為了避免投入總成本過(guò)高，即使是國(guó)際中高端酒店，也不宜盲目追求高端。只要定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)合理、經(jīng)營(yíng)專業(yè)、目標(biāo)客戶匹配，產(chǎn)品服務(wù)高品質(zhì)，所有空間都可以有效利用并產(chǎn)出可觀效益。

目前，深耕國(guó)內(nèi)的國(guó)際中高端酒店品牌都在探索如何實(shí)現(xiàn)坪效與體驗(yàn)感的平衡。例如，智選假日酒店便在客房設(shè)計(jì)上做出了具有行業(yè)前瞻性的嘗試——客房配備了可工作又可休息的兩用沙發(fā)座、移動(dòng)腳凳和符合工作高度的移動(dòng)咖啡桌，又有靈活且多功能的家具設(shè)計(jì)，充分考慮到了獨(dú)立工作或雙人入住情況下的協(xié)同工作需求。

另外，在浴室布局上，衛(wèi)生間區(qū)域采用了開(kāi)放式的設(shè)計(jì)，盥洗區(qū)獨(dú)立于浴室區(qū)和廁所區(qū)之外。這一設(shè)計(jì)使得一位客人在淋浴或者使用廁所時(shí)，另一位客人仍可使用臺(tái)盆梳洗，互不干擾，不僅給旅客帶來(lái)方便，對(duì)于酒店方來(lái)說(shuō)，維護(hù)和清潔工作也將變得更高效。

通常情況下，中高端酒店客房面積為28-35㎡，即便是各方面調(diào)性要求更高的國(guó)際中高端酒店也不宜超過(guò)這個(gè)面積區(qū)間。

而通過(guò)智選假日客房設(shè)計(jì)的案例不難看出，國(guó)際中高端酒店要在客房坪效上做出增益，就需要打破傳統(tǒng)認(rèn)知，既從宏觀層面做好全局考量，又從微觀層面做好細(xì)節(jié)處理，持續(xù)不斷通過(guò)匠心設(shè)計(jì)、場(chǎng)景營(yíng)造為消費(fèi)者提供更高階的居住體驗(yàn)，為投資人帶來(lái)更實(shí)用的價(jià)值。

可嘗試進(jìn)行多元業(yè)態(tài)組合，創(chuàng)造公區(qū)增益價(jià)值

目前，具有成熟投資經(jīng)驗(yàn)的投資人基本已形成共識(shí)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，酒店需構(gòu)建最有效的收益空間結(jié)構(gòu)，尤其是提升公共區(qū)域的體驗(yàn)價(jià)值與創(chuàng)收能力成為門店生意提質(zhì)增效的重要環(huán)節(jié)。

那么，聚焦到國(guó)際中高端酒店，如何在公區(qū)上實(shí)現(xiàn)坪效最大化？有哪些具體注意事項(xiàng)？

來(lái)自華東的資深酒店投資人李先生，通過(guò)與國(guó)企物業(yè)合作，投資過(guò)多家國(guó)際中高端酒店，在公區(qū)坪效提升方面，分享了自己的經(jīng)驗(yàn)：

可把有價(jià)值的東西留下來(lái)，去掉沒(méi)有價(jià)值的。通過(guò)共享模式豐富空間功能的同時(shí)，拉長(zhǎng)使用時(shí)間維度，實(shí)現(xiàn)空間最大化。如在酒店的大堂吧，早餐、下午茶甚至夜間酒吧都可以分時(shí)共享。輸出共享也可行，拿出一個(gè)空間與其他品牌合作，或采用租賃形式，達(dá)到共贏。

另外，李先生還特別提示，在打造國(guó)際中高端酒店公區(qū)坪效的過(guò)程中，需要遵從以下三個(gè)原則：

其一，空間布局的專業(yè)性：應(yīng)高度重視公共區(qū)域各空間的組合關(guān)系，在保證各功能空間聯(lián)系合理、順應(yīng)主要人流規(guī)律的基礎(chǔ)上建立一個(gè)完整、統(tǒng)一的空間產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，保證使用的便利性和空間展現(xiàn)的節(jié)奏感，強(qiáng)化對(duì)每一空間的復(fù)合型利用，提升酒店整體的空間效率。

其二，空間功能的實(shí)用性：消費(fèi)者對(duì)酒店公共區(qū)域的使用是基于自身現(xiàn)實(shí)和隱性需求出發(fā)的，因此公共區(qū)域的功能形態(tài)、面積分配、裝飾設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)必須根據(jù)消費(fèi)者需求而設(shè)定，因地制宜、實(shí)用高效、開(kāi)放流動(dòng)是最基本的要求。

其三，空間環(huán)境的場(chǎng)景性：一定要充分考慮國(guó)際中高端酒店客群的精準(zhǔn)人物畫像，再來(lái)決定哪些業(yè)態(tài)能夠靈活植入酒店公共空間中。使消費(fèi)者獲得沉浸式的場(chǎng)景化體驗(yàn)，是為國(guó)際中高端酒店創(chuàng)造產(chǎn)品溢價(jià)的重要手段。

同樣以智選假日為例，在公共區(qū)域上，設(shè)計(jì)方案突破空間的單一功能，以“共享”為核心理念，將品牌特色“智空間”打造成為工作、休閑、餐飲三重復(fù)合空間。

并且，考慮到了更多的場(chǎng)景需求。例如，基于現(xiàn)代商務(wù)旅行者對(duì)靈活辦公的需求，智選假日公區(qū)設(shè)置了多種形式的桌椅家具，對(duì)于住客來(lái)說(shuō)就是一個(gè)隨時(shí)可以前往的靈活辦公空間。

另外，為了更好迎合共享空間的需要，在公共區(qū)域有設(shè)置24小時(shí)自助便利站，通過(guò)手機(jī)掃碼支付即可購(gòu)買各種飲品和小食，好比把便利店搬進(jìn)酒店。這種通過(guò)強(qiáng)化公共區(qū)域功能的方式，不僅提升酒店空間的利用率，豐富并升級(jí)酒店功能，吸引更多賓客駐足，也擴(kuò)大投資人的運(yùn)營(yíng)收益。

毋庸置疑，提升酒店坪效可為國(guó)際中高端酒店創(chuàng)造增量?jī)r(jià)值。但對(duì)于酒店投資人而言，也切忌盲目追求坪效最大化。

坪效的打造是一個(gè)系統(tǒng)性工程，提升坪效的核心不僅僅在于酒店空間功能的優(yōu)化，還要解決實(shí)際的問(wèn)題。需要知道消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，還要了解運(yùn)營(yíng)成本，更需要充分考慮品牌的生命力。因此，投資人要具備更加專業(yè)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光。

與此同時(shí)，次方點(diǎn)評(píng)還建議，國(guó)際中高端酒店要想獲得優(yōu)秀的坪效，最重要的還是尊重市場(chǎng)和物業(yè)特質(zhì)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，以最佳用途原則制定酒店設(shè)計(jì)方案，理性投資、控制成本，并追求合理的坪效價(jià)值。如果大方向發(fā)生偏差，任何空間組合方式，都只能產(chǎn)生局部效應(yīng)，治標(biāo)而不治本。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

#02

如何從投資成本、運(yùn)營(yíng)效率入手，

做好產(chǎn)品設(shè)計(jì)的整體規(guī)劃？

對(duì)于意向投資國(guó)際中高端酒店的投資人而言，必須要明白，產(chǎn)品設(shè)計(jì)對(duì)酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)及利潤(rùn)的意義。在衡量產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)劣的過(guò)程中，要充分考量酒店背后承載的商業(yè)價(jià)值，從酒店實(shí)際經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā)做設(shè)計(jì)，讓投資成本和運(yùn)營(yíng)成本變得更加可控。

第一，產(chǎn)品生命周期的長(zhǎng)短，決定了投資性價(jià)比與后期盈利能力

無(wú)論是國(guó)內(nèi)的中高端酒店，還是國(guó)際中高端酒店，從投資總成本上來(lái)講都大同小異。但酒店盈利的核心在于跑贏產(chǎn)品生命周期，一般酒店物業(yè)都在10-15年左右，如果一家酒店僅有5年使用周期就要重裝，那么酒店的成熟盈利時(shí)間就會(huì)縮短，往往能夠成熟運(yùn)營(yíng)8-10年的酒店才能夠獲得更高的收益。因此每家酒店最初設(shè)計(jì)的時(shí)候，就需要考慮如何保障未來(lái)的運(yùn)營(yíng)維護(hù)。

首先，需要在設(shè)計(jì)風(fēng)格上有前瞻性眼光。國(guó)際中高端酒店的設(shè)計(jì)風(fēng)格，不能過(guò)分追求時(shí)尚新潮，而是要考慮未來(lái)數(shù)年在市場(chǎng)上都不過(guò)時(shí)。因此，不難發(fā)現(xiàn)，目前市場(chǎng)上比較受投資人認(rèn)可的國(guó)際中高端酒店品牌，風(fēng)格通常都是簡(jiǎn)約、大氣的，空間顯得清新干凈溫暖，富有現(xiàn)代感。

其次，還需要在選材上獨(dú)具考量。在國(guó)際中高端酒店在設(shè)計(jì)過(guò)程中，不僅要考慮到消費(fèi)者需求，通過(guò)設(shè)計(jì)巧思來(lái)提升體驗(yàn)感與品質(zhì)感；還要考慮運(yùn)營(yíng)期的潛在痛點(diǎn)，在選材以及后期維護(hù)等方面做出更長(zhǎng)時(shí)間維度的規(guī)劃設(shè)計(jì)，尤其是材質(zhì)一定要選擇環(huán)保的、耐用的、配色合理的，才能做到酒店設(shè)施及用品在長(zhǎng)期保持高入住率的情況下依舊經(jīng)久耐用。

最后，需要提醒投資人，做國(guó)際中高端酒店，一定嚴(yán)格按照品牌方的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修。而品牌方也需要在控制產(chǎn)品更新頻率的同時(shí)，做出更靈活、更細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)方案，幫助投資人進(jìn)行產(chǎn)品的局部迭代，減少后期投入成本。

第二，遵循降本增效的空間邏輯，讓設(shè)計(jì)為酒店運(yùn)營(yíng)加分

對(duì)于國(guó)際中高端酒店而言，從美學(xué)平衡以及功能強(qiáng)化兩方面提升設(shè)計(jì)方案，尤其考驗(yàn)品牌的產(chǎn)品鍛造能力。

如何幫助酒店節(jié)省投入成本？

如何助力酒店提升運(yùn)營(yíng)效率？

這些都是投資人重點(diǎn)關(guān)注的，也需要酒店品牌方遵循降本增效的空間邏輯，做好統(tǒng)籌規(guī)劃。

在節(jié)省投入成本方面，需要以盡可能少的投入保證最大產(chǎn)出，因此酒店客房設(shè)計(jì)既要考慮合理性，也要考慮經(jīng)濟(jì)性。施工時(shí)間越短，越早投入使用，對(duì)酒店來(lái)說(shuō)成本越低。

目前，智選假日酒店主打的模塊化零件套件可有效賦能酒店設(shè)計(jì)，在行業(yè)內(nèi)有較強(qiáng)的借鑒意義。不僅可以實(shí)現(xiàn)酒店內(nèi)裝美學(xué)上的要求，同時(shí)工業(yè)化預(yù)制生產(chǎn)、模塊化設(shè)計(jì)、裝配化安裝能讓酒店客房?jī)?nèi)裝成本降低，可以最快的施工速度保證酒店盡快投入運(yùn)營(yíng)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

在提升運(yùn)營(yíng)效率方面，華南酒店投資人郭先生分享了自己的投資經(jīng)驗(yàn)——以客房清潔為例：客房清潔所需的時(shí)間越少，整個(gè)部門的效率就越高。特別是在浴室中，一般墻壁飾面清潔起來(lái)非常困難且耗時(shí)，更光滑的表面會(huì)使內(nèi)部更容易清潔。因此，細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)、材料的選擇都十分重要。

另外，一定要記住，酒店不僅僅是為住客設(shè)計(jì)的，也是為員工設(shè)計(jì)的。如何通過(guò)動(dòng)線設(shè)計(jì)減少員工每天步行數(shù)量，提升服務(wù)效率和質(zhì)量，這些都是需要整體考慮的。也可以通過(guò)智能化設(shè)備降低人工成本與管理成本，提升入住體驗(yàn)，讓酒店設(shè)計(jì)更加人性化，人與酒店更加融洽。

圖片來(lái)源：錦囊泛娛酒店

#03

寫在最后

過(guò)去三年，給投資人帶來(lái)的啟示是，只有產(chǎn)品力本身才是酒店投資最有力的護(hù)城河，這在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下顯得尤其重要，如何實(shí)現(xiàn)住宿體驗(yàn)和商業(yè)價(jià)值的最佳平衡，從中找到一個(gè)可落地的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，考驗(yàn)的是投資人的認(rèn)知能力，以及品牌方的產(chǎn)品鍛造能力。

對(duì)于投資人而言，必須清晰地認(rèn)識(shí)到酒店在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中其區(qū)域和功能的不可變更性，一旦酒店開(kāi)業(yè)，如果酒店出現(xiàn)功能和布局不符合物業(yè)條件、不匹配客群定位的情況，那么會(huì)對(duì)酒店運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生重大影響，甚至造成資金損失。因此，國(guó)際中高端酒店產(chǎn)品設(shè)計(jì)的核心體現(xiàn)為對(duì)酒店全局的整體把控，它是一個(gè)多方位的構(gòu)建工作。

總得來(lái)講，國(guó)際中高端酒店的產(chǎn)品想要在新的市場(chǎng)周期中得到更多投資人的認(rèn)可，就要透徹理解市場(chǎng)本質(zhì)，以更專業(yè)、更綜合的設(shè)計(jì)與規(guī)劃觸達(dá)投資與運(yùn)營(yíng)的痛點(diǎn)，通過(guò)發(fā)揮美學(xué)、品質(zhì)、體驗(yàn)感、效能、造價(jià)等方面的綜合實(shí)力，滿足新世代市場(chǎng)的同時(shí)，創(chuàng)造出更大的投資效益。

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