逆勢(shì)看投資，酒店新思路

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羅蔣源先生是杭州菩致酒店管理公司、佛山市弘福酒店發(fā)展有限公司、河源翔興商務(wù)酒店有限公司總裁。

羅總投資年齡11年，投資酒店數(shù)量3家，個(gè)人總投資金額約5000萬。投資涵蓋中高端、精品、經(jīng)濟(jì)型酒店。投資的品牌有希爾頓歡朋、城市便捷和華美達(dá)安可酒店。

以下內(nèi)容根據(jù)直播對(duì)話中羅蔣源的自述整理：

從上班族跨行到酒店投資

在進(jìn)入酒店投資領(lǐng)域之前，我是單位里的一名普通職員。

我的工作性質(zhì)主要是掃樓，在掃樓的過程中，偶遇一家速8酒店，酒店內(nèi)美國鄉(xiāng)村風(fēng)的裝修風(fēng)格，給我留下了深刻的印象。加上當(dāng)時(shí)自己有創(chuàng)業(yè)的想法，這家速8酒店成了我投資酒店的小目標(biāo)。

自此之后，我就開始邊工作邊找項(xiàng)目，期間接觸了不少酒店品牌，努力拉投資。

2011年，我正式涉足酒店投資，投資的第一家酒店就是速8酒店，也算是圓了自己的一個(gè)小心愿，投資了酒店，愛上了住酒店，懂了生活。

更為重要的是，讓自己覺得舒適的環(huán)境和服務(wù)表達(dá)出來，并且落地，是一件很有成就感的事。而后又投資過兩家斯維登公寓，后面因?yàn)楦鞣N因素的疊加，清退了一部分。

把酒店設(shè)計(jì)成自己想象的模樣：

希爾頓歡朋酒店

入行11年，我投資的酒店中，仍在運(yùn)營的有希爾頓歡朋、城市便捷和華美達(dá)安可酒店，其中印象最深的是希爾頓歡朋酒店(錢江世紀(jì)城店) 。

在投資的一眾酒店中，每一家我都花了不少精力去打造和經(jīng)營，但是希爾頓歡朋酒店(錢江世紀(jì)城店)位于我長居的杭州，因此花的精力最多。

剛開始投資酒店時(shí)，礙于專業(yè)度有限，對(duì)于酒店設(shè)計(jì)、裝修我都是抱著隨波逐流的態(tài)度。

直到拿下希爾頓歡朋酒店(錢江世紀(jì)城店)這個(gè)物業(yè)，在這個(gè)項(xiàng)目上，我遵從了自己的內(nèi)心所想，做了自己理想中的酒店。

前期調(diào)研時(shí)，我們團(tuán)隊(duì)去了廣州和上海的W酒店參觀學(xué)習(xí)?？偱_(tái)借鑒上海外灘W酒店的設(shè)計(jì)理念，而總臺(tái)上方的中空設(shè)計(jì)則是借鑒了廣州W酒店，兩者結(jié)合后，達(dá)到了我理想中的效果，我個(gè)人是非常滿意的。

把酒店設(shè)計(jì)成自己想象的模樣，是一件非常幸福的事情。

在投測(cè)方面：

這個(gè)項(xiàng)目物業(yè)位置是非常好的，處于杭州錢江世紀(jì)城板塊的核心區(qū)域，周邊聚集了一大批高精尖企業(yè)、5A級(jí)寫字樓。因?yàn)槲覀兒灱s的時(shí)間早，因此享受了一波城市紅利，而今杭州的物業(yè)價(jià)格確實(shí)是比較瘋狂了。

這個(gè)物業(yè)項(xiàng)目占地較大，近2萬方，因此開發(fā)商希望我們能夠加盟一個(gè)相對(duì)好的品牌。

在投測(cè)過程中，我除了與品牌公司進(jìn)行溝通以外，也有向投資圈的朋友們請(qǐng)教，發(fā)現(xiàn)希爾頓歡朋在商務(wù)連鎖酒店中口碑不錯(cuò)，運(yùn)營能力也可圈可點(diǎn)，于是選擇加盟希爾頓歡朋。

在裝修方面：

這個(gè)項(xiàng)目籌建是比較順利的。

當(dāng)時(shí)是2018年5月底和開發(fā)商簽的合同，6月10號(hào)正式開工，到當(dāng)年10月底時(shí)，基本就裝修完畢了，用時(shí)僅4個(gè)月。

裝修完后，后續(xù)行政審批、物資進(jìn)場(chǎng)等大概花了月余，2018年11月，該項(xiàng)目就正式營業(yè)了。

酒店共有158間客房，單房造價(jià)約20萬（加上土建），該項(xiàng)目總投資3000+萬。

值得一提的是，我們租賃下這個(gè)物業(yè)時(shí)，是純毛坯的，包括整個(gè)中空的立面也是我們自己裝修的。

在經(jīng)營方面：

因?yàn)橐咔榈年P(guān)系，導(dǎo)致單月的RevPAR很不穩(wěn)定。

如果不考慮疫情的影響，RevPAR大概能在500左右，我還是比較滿意的。在區(qū)域內(nèi)，我們這家酒店處于頭部位置。在疫情前，我們是有定價(jià)權(quán)的。

項(xiàng)目滿意點(diǎn)：

①裝修效率高

從開工到正式開業(yè)，用時(shí)僅5個(gè)月，對(duì)于近2萬方的項(xiàng)目而言，效率是非常高的。

②規(guī)劃設(shè)計(jì)佳

物業(yè)占地面積約2萬方，我們拿出了1萬方做酒店，另外1萬方，做的是底商和商業(yè)。我們的大廳坐落于4樓，下面3層都是底商部分，招商和品牌都不錯(cuò)，起到了相互促進(jìn)的作用。

項(xiàng)目遺憾點(diǎn)：

①功能性不夠完善

希爾頓歡朋屬于中高端酒店，加上我們物業(yè)坐落于錢江世紀(jì)城核心區(qū)域，距離杭州亞運(yùn)會(huì)會(huì)場(chǎng)僅1.5公里，因此對(duì)于會(huì)議室的需求以及大小要求還是比較高的。

而我們?cè)谝?guī)劃時(shí)僅設(shè)計(jì)了兩個(gè)小會(huì)議室，一個(gè)100方，一個(gè)200方，在功能性上有所局限，不夠完善。

②施工單位配合度欠佳

這個(gè)項(xiàng)目在施工時(shí)，防水做的不夠好，導(dǎo)致多次返工，費(fèi)錢又費(fèi)時(shí)。因此，酒店裝修時(shí)施工方的選取很重要，工程質(zhì)量把控好的話，后期運(yùn)營就不會(huì)出現(xiàn)太多的維修問題，也不會(huì)頻繁返工。

逆勢(shì)看投資，酒店新思路

酒店投資是一個(gè)相對(duì)長周期的模型，需要投資人看清當(dāng)下成本和未來收益之間的差距，所以如何做好投入產(chǎn)出的預(yù)判，預(yù)測(cè)未來的投資走勢(shì)是非常重要的能力。

從2011年進(jìn)入酒店投資圈至今，已經(jīng)有11個(gè)年頭了。在投資了各類酒店后，對(duì)于各地城市的酒店投資結(jié)構(gòu)，有一定的了解。

一、一二線城市及三四線城市的趨勢(shì)和機(jī)會(huì)

就一線城市而言：在今年上半年上海的疫情過后，北京、上海的租金呈現(xiàn)一個(gè)下行趨勢(shì)主要是因?yàn)橐咔榉磸?fù)，導(dǎo)致酒店行業(yè)的穩(wěn)定性不夠強(qiáng)。如果項(xiàng)目租金高，疫情突然襲來，可能幾個(gè)月都會(huì)門庭冷落，風(fēng)險(xiǎn)過高。

所以，我現(xiàn)在是持觀望態(tài)度，輕易不會(huì)選擇投資。

就新一線城市而言：以杭州為例，疫情三年來，租金卻不降反升。除此之外，投資者也很狂熱，即使租金頗高，你也很難拿到物業(yè)。

對(duì)我來講，如果還要在杭州投資酒店的話，我會(huì)優(yōu)先選擇類似西湖邊的城市核心的項(xiàng)目。在城市的核心地段，你去做一個(gè)好的項(xiàng)目，或者選擇一個(gè)附加值比較高的品牌，并做出獨(dú)有的格調(diào)和特色來，機(jī)會(huì)多多。

再來說說三四線城市：經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，三四線城市有個(gè)特點(diǎn)，就是酒店連鎖化程度不高，投資人加盟的連鎖品牌，如果是當(dāng)?shù)厥准一蛘叩诙?，紅利效應(yīng)會(huì)很明顯。

整體來講，一二線城市酒店所輻射范圍大概在兩三公里左右，但三四線城市的紅利，輻射范圍可以占據(jù)整個(gè)城市。

所以三四線城市的機(jī)會(huì)相較一線城市更多，且風(fēng)險(xiǎn)小。

二、一二線城市及三四線城市運(yùn)營費(fèi)用的變化趨勢(shì)

運(yùn)營費(fèi)用涵蓋兩個(gè)部分，其一，是人工；其二，是消耗的運(yùn)營物資。

就一二線城市來說，人工肯定是高的。像我目前運(yùn)營的三個(gè)項(xiàng)目，均在一二線城市，每年給員工交社保就將近100萬；運(yùn)營物資方面，運(yùn)營物資的消耗總體而言也高于一二線城市。舉個(gè)例子，一二線更為重視環(huán)境保護(hù)，因此洗滌的費(fèi)用都比三四線城市高。

三、一二線城市及三四線城市消費(fèi)水平、出租率的變化趨勢(shì)

如果沒有疫情影響的話，一二線城市的商業(yè)凝聚力是毋容置疑的。但在疫情之后，一二線城市的消費(fèi)水平大大削弱，而成本仍是固定的。相比之下，三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)更小。

出租率也是如此，在常態(tài)化防控下，一二線城市的出租率表現(xiàn)優(yōu)于三四線城市。論穩(wěn)定程度而言，三四線城市優(yōu)于一二線城市。

四、下沉市場(chǎng)，未來具有更大想象空間

就我個(gè)人而言，暫時(shí)不會(huì)考慮投資一線城市。在疫情頻發(fā)及國內(nèi)外大環(huán)境都不好的情況下，一線城市的不穩(wěn)定性更強(qiáng)，導(dǎo)致投資酒店的回本周期、投入風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)加大。

而三四線城市人工、租金、運(yùn)營的成本都相對(duì)較低，當(dāng)你加盟連鎖酒店品牌后，可享用的資源并不比一線城市少。

因此，我日后會(huì)更多的考慮在三四線城市進(jìn)行酒店投資。

五、存量改造項(xiàng)目的利和弊

存改項(xiàng)目的最大好處是節(jié)約成本。假設(shè)本來單房投入要10萬，存改項(xiàng)目可能只需要5、6萬。如果是非標(biāo)的品牌，投入的單房成本更低。

需要注意的是，存量項(xiàng)目等同于二手，租金價(jià)格變高了，雖然裝修省300-400W，但是總體的成本漲高了，是隱形攤在租金內(nèi)的。

并且，存量改造省的是裝修和部分設(shè)備的錢，但是有些項(xiàng)目隔三四年就需要重新更換，某些弱電和空調(diào)設(shè)備甚至撐不到多久，重新更換后面成本更高，所以說并不一定能撿到什么便宜。

因此，存改項(xiàng)目的缺陷是對(duì)投資人的經(jīng)驗(yàn)要求高，需要投資人對(duì)改造風(fēng)險(xiǎn)、品牌選擇、市場(chǎng)定位方面都有全面評(píng)估的能力。

六、存量改造項(xiàng)目需要規(guī)避的“坑”

第一個(gè)是租金成本。存改項(xiàng)目周邊大多會(huì)有不少競(jìng)品。在進(jìn)行投前調(diào)研時(shí)，需要投資人對(duì)周邊競(jìng)品的租金成本進(jìn)行調(diào)查。租金更低，意味著你的籌碼就會(huì)更高。

第二個(gè)是對(duì)比周邊競(jìng)品。與存改項(xiàng)目周邊的品牌相比，你是否能夠投入更少的錢，選擇一個(gè)更有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌很重要。若做到這一點(diǎn)，在區(qū)域內(nèi)就能降維打擊競(jìng)品，優(yōu)勢(shì)自然凸顯。

七、投資人需要在稅務(wù)上注意的紅線

近幾年來，國家對(duì)于財(cái)稅的重視程度愈發(fā)提升，而大部分酒店投資人的財(cái)稅意識(shí)卻比較薄弱。

會(huì)計(jì)雖然掌握財(cái)務(wù)知識(shí)，但是對(duì)酒店行業(yè)的專業(yè)名詞可能知之甚少，因此投資人應(yīng)加強(qiáng)自身的專業(yè)能力，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、品牌費(fèi)用收取和組成、日常對(duì)賬的方式要有明確了解，引導(dǎo)、配合會(huì)計(jì)做好財(cái)務(wù)工作。

建議

想對(duì)品牌方說：

投資人加盟品牌，對(duì)于雙方而言，是一個(gè)互相成就的過程。投資人需要品牌給予的是附加值，而品牌則需要更多投資人加盟來擴(kuò)大規(guī)模、增加收益。在疫情期間，我希望品牌方能適當(dāng)給投資人減免費(fèi)用，這是對(duì)于投資人最直接的扶持。

未來，希望各大酒店品牌能和投資人同甘共苦，共同成長。

想對(duì)投資人說：

一、膽大心細(xì)很重要

每個(gè)酒店品牌給予不同區(qū)域的項(xiàng)目的賦能是不一樣的，不同品牌吸引的客戶也千差萬別。另外，不同品牌對(duì)物業(yè)造就的價(jià)值也迥然不同。因此，在投測(cè)過程中，多看、多研究、多聊，一定要達(dá)到品牌與物業(yè)的高度適配，才能獲得更大投資回報(bào)。

二、選擇品牌加盟更穩(wěn)妥

對(duì)于新手投資人而言，托管的品牌因?yàn)槌墒於雀撸鹊每酉鄬?duì)少，更保險(xiǎn)。在托管的過程中，投資人能夠?qū)W習(xí)品牌的模式。

因此，作為新手投資人來說，切忌剛邁入酒店投資圈就選擇投資非標(biāo)項(xiàng)目，試錯(cuò)的成本會(huì)很高。

關(guān)于未來

從開始投資酒店，到現(xiàn)在已經(jīng)十余年，一直都在不斷的調(diào)研各種項(xiàng)目，以后也仍會(huì)在酒店投資領(lǐng)域深耕。

未來，我會(huì)更傾向于拿以下兩個(gè)類別的物業(yè)：

一、一線城市一線商圈的物業(yè)

在一線城市，我更傾向于拿一線商圈的物業(yè)，其次，拿占地面積比較大、 綜合性更強(qiáng)的物業(yè)。未來，我會(huì)更多的考慮做綜合性質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目。

二、三四線城市的存改、舊改項(xiàng)目

經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的三四線城市的機(jī)會(huì)比一線城市多，酒店發(fā)展紅利在凸顯。三四線城市的消費(fèi)人群，對(duì)中端酒店的需求較高，因此相對(duì)而言，投資回報(bào)更有保障。