酒店投資籌建順序錯了，想成功就難了

來源：酒店觀察網  侵刪

酒店投資中有一個坑，隱蔽性很強——踩坑時往往察覺不到，事后一段時間才顯現(xiàn)，可此時木已成舟，大錯鑄成，再想補救，補救成本很高，甚至根本沒有機會去補救……

這個坑就是“順序坑”。

“如果當初我先……再……”

順序坑，看字面就能理解：

“開酒店”的順序顛倒了。

順序坑因為不是固定在某一個環(huán)節(jié)上，所以外在表現(xiàn)各異，各有各的悲劇。但有一個共同點：

那就是當事人特別后悔，悔不當初。

舉幾個例子感受下：

場景一：

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某投資人：租賃合同簽完了，租金也打到房東卡了，

可開工后，發(fā)現(xiàn)建筑結構有問題！

此時再返回頭去找房東主張免租期、主張加固賠償……

房東當然不配合了。 

幾輪拉鋸戰(zhàn)下來，投資人悔不當初：

“如果當初先做物業(yè)評估，再簽合同，那該多好！”

場景二：

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某投資人：接盤一家轉讓酒店，變更完了工商、股權手續(xù)，

老債主堵到大堂，他方得知酒店之前欠了一屁股工程債……

此刻人已經上了賊船，沒有回頭岸了，

他悔不當初：

“如果當初先找律師做好風險調查，再簽轉讓合同，那該多好！”

場景三：

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某投資人：拉進一位新合伙人，“婚后”才發(fā)現(xiàn)雙方不對付，

各種掣肘，各種摩擦，一打聽，

才知道這個人在業(yè)內口碑很濫，自己引狼入室。 

一輪輪撕B大戰(zhàn)后，他悔不當初：

“如果當初先做背調，再簽股權變更合同，那該多好！” 

投資過程中，這種“悔不當初”的事太多了。

可惜，世上沒有如果，也不能穿越回“當初”，順序錯亂種下的苦果，只能自己吞針咽下。

順序錯了，結果也就錯了

這個世界，做任何事都有“順序”。

只不過，有的順序是自己臆想，隨意發(fā)揮的；

有的順序，是經過牛人設計，集眾家智慧而成的。

舉個例子：

我買了一條鯽魚，準備熬湯。

別看本人廚藝不行，但卻有一種迷之自信：這有什么難的？把油燒熱，放魚，加蔥姜蒜，加水煮…不就行了？

按照這臆想的順序一番操作，結果煮出的湯又腥又渾，貓都嫌難喝。

第二次，我吸取了失敗的教訓，打開抖音，搜出一條點贊最多的五星級大廚熬湯視頻：

第1步，把魚徹底洗凈，晾干，料酒腌制；

第2步，油燒熱，下花椒，炸至變色；

第3步，把魚煎至兩面焦黃；

第4步，放入蔥姜蒜瓣，煸出香味；

第5步，倒入滾開沸水。

第6步，……

老老實實地遵照大廚的“12345”，我成功煮出了一碗噴香奶白的魚湯。

煮魚湯不按套路，做砸了也就損失一條魚，下次再改進就行；

可酒店投資如果沒個章法，胡亂發(fā)揮，那搞砸了損失的可是成百上千萬，代價可能大到全部身家都填不上坑……

從此再也沒有“下次”了。

所以，想要提高酒店投資的成功率，我們得知道酒店投資的“12345”——酒店投資的標準步驟是怎樣的？

酒店投資的步驟

酒店投資按時間順序大致可分為五步。

1

第一步：可行性研究

在此時，我們通?？瓷狭四骋惶幬飿I(yè)。

不懂投資的新人，可能就盯著房子，開始談租金，談免租期的事了。

且慢！

在一頭扎到執(zhí)行層“怎么做”的細節(jié)前，咱們要先回到戰(zhàn)略層，判斷“這地方能不能做酒店”。

先來確認物業(yè)合規(guī)性和安全性行不行：

從合規(guī)性來說，房子的產權性質、核心證照符合酒店政策要求嗎？

從安全性來說，建筑的結構符合酒店改造的安全要求嗎？

確認硬件符合做酒店要求后，再花時間搞清楚：

這個物業(yè)做酒店的話，該如何定位？

為誰服務？做多大規(guī)模？什么檔次？如何配置設施組合？有什么產品亮點？ 

該定位具備財務可行性嗎？

做這樣的酒店要花多少錢？每間客房投資成本多少？酒店坪效多少？多長時間能回本？回報率和回報周期如何？符合預期嗎？

厲害的畫家落下第一筆時，胸中早有了成竹；

成熟的投資人在簽租賃合同時，腦海中已經對日后建成的酒店及酒店盈利情況有了清晰的畫像。

如果連這個認知都沒有的話，酒店投資就成了先開槍再瞄準，結果很可能一場空。

“可行性研究”研究的是“可行否”，這是關乎“做不做”、“怎么做”的頭等大事，可讓人遺憾的是，很多投資人在第一步就搞錯了——他們跳過了這一步，直接從第二步、第三步開始，從一開始，就為后面埋下了坑。

2

第二步：選品牌

基于可研的結果，投資人確定了酒店的定位，此階段需要考慮：

酒店如何管理？自管/資管/委托經營？

如果選自管的話，考慮招聘，搭建籌建團隊；

如果選委托管理的話，則考慮適合什么檔次的品牌？

這個階段，可以同時找?guī)准彝瑱n次的品牌公司接洽。

根據不同品牌的標準，出更詳細的房間初排圖，進一步計算坪效、投資回報周期等。

PS：初排圖品牌方會提供，但他們給的數據偏樂觀理想化，我們只能當個參考，不能做為唯一決策依據。

那我們該如何決定選哪個品牌呢？

先定性，再定量。

1）定性：

主要看酒店品牌的定位，是否和我們可研結論的酒店定位一致：客群畫像一致嗎？品牌價值觀契合嗎？品牌DNA相符嗎？

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2）定量：

主要看“算帳”的情況。

投資人要全面估算建筑成本、專業(yè)費用、運營設備、開業(yè)籌備費用等，精算出每間房均攤建筑面積，每間房均攤開發(fā)成本，計算出項目的坪效、平均房價（ADR）、年經營毛利（GOP）、凈現(xiàn)值（NPV）、投資回報率（ROI）、內部收益率（IRR）等。

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按部就班做完定性和定量這兩步，篩選出的品牌就比較靠譜了。

不會出現(xiàn)前面案例中提到的情況——隱蔽工程都驗收了，才反應過來“算不住帳”，撕毀合同再換品牌的腦短路行為。

3

第三步：設計

主要包括：確定設計任務書、確定顧問單位、初步設計、技術設計、確定項目預算、施工圖設計等。

如果我們最終選定的品牌是強勢大品牌，品牌方會強制業(yè)主從供應鏈平臺上選設計公司。

品牌平臺上的設計公司其實有很多好處：

酒店集團替投資人完成了篩選設計公司資質、經驗的工作；

框定了設計任務需包含的圖紙類別、設計標準；

而且，就像天貓可以約束商家一樣，酒店集團平臺也能約束設計公司，保障其服務質量和態(tài)度。

從平臺找設計公司，投資人往往會產生一個誤區(qū)：

“我做的是加盟店”，“品牌方不是都有標準嗎？”、“設計公司經驗那么豐富”……所以，我只需要交錢，坐等出圖就行了。

其實并不是這樣~~~

大家不妨回想一下，同一個酒店品牌，在一線和三線城市，在開發(fā)區(qū)和老城區(qū)，在新樓和老樓上，方樓和弧樓上……房間的大小、公區(qū)的配比其實是差距不小的。

每個品牌雖然都有自己的標準，但它不是一套“均碼衣服”，還是有一定的量體裁衣空間的。

投資人要做的是：

根據前面可研報告做出的酒店定位，提出設計要求，由設計師根據酒店細分定位、投資預算、物業(yè)結構、功能要求、競品產品特點等來調整優(yōu)化設計。

像我們老城中心某211大學旁邊的一家酒店，做了很多非標：

品牌方標準是20㎡/間，但它的很多房間只有16㎡，因為這里租金昂貴，磚混老樓難以改造格局，且大學生客群對房間面積沒有那么在意……這是細分定位指導產品設計的結果。

如果酒店集團允許業(yè)主自己找設計公司，那也先別著急找“熟人”，還是要按“標準動作”物色設計公司，以免挑錯了垃圾設計公司。

第四步：施工

主要包括：酒店項目批復報建、招投標、項目施工、項目驗收等。

這個階段，涉及面廣、工序繁雜，如同戰(zhàn)場上萬箭齊發(fā)，千軍萬馬亂跑，一步行差踏錯，就可能引發(fā)“踩踏事故”

這種亂局中，按照規(guī)范流程做事就格外重要。

首當其沖，招投標，確定項目承包方式、承包方。

然后搞定施工“合法性”：項目報建，辦理建設工程施工合同備案、建設工程施工許可證等。

有的投資人為了趕工期，沒有施工許可證就偷偷先干起來，會面臨行政處罰、關停整改，僥幸心理要不得。

還有些投資人，跳過招投標環(huán)節(jié)，內定一家“朋友”的裝修公司；更有甚者，在圖紙還沒確定，價格還沒談攏的時候，為了搶工期，讓對方先進場，先做起拆除土建工作，一邊干活一邊溝通合同……

人都進場了，再去談價格和風險？

這無異于豬殺完了再談價格，還能談出什么？

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談不攏了再想讓人家走？

 不好意思~~請神容易送神難，既然雙方都撕下了“朋友”的畫皮，干脆直接現(xiàn)出毒蛇的血盆大口，把前面干得活漫天要個價，逼著投資人先結清前面的款！

投資人你敢不從？

too young too simple~~于是，幾個民工樣的人在工地上拉起條幅，相關機構得到舉報來核實，工地直接查封！

到了此時，投資人除了破財免災，就只剩下悔不當初：

“如果當初先招投標，談好了價格、工期、違約責任，再簽合同，那該多好！”

具體施工的順序實在太龐雜了，我們不展開了。

第五步：籌開

這部分工作主要包括：

品牌方派出總經理/店長、人員招聘培訓、物資采購、開業(yè)預算、開業(yè)前推廣、籌備開業(yè)典禮等。

很多投資人自認為的開發(fā)投資順序，只包含了籌建步驟，漏掉了這個環(huán)節(jié)。那做出的預算費用，就不夠用了，給后面挖下了坑。

小結

最后，我們將5個步驟總結成一張流程圖，幫新手投資人建立起直觀的酒店投資的流程感。

哪怕你是初次投資酒店，只要心中有了這種整體感、流程觀，

也會大大減少那種“老虎吃天，無處下嘴”的無力感。

就像火車有了軌，只需順著鐵軌往前開，

一站接一站開下去，

大概率能抵達正確的終點，而不至于跑偏走岔。

最后，愿那些“悔不當初”的投資人，