酒店投資在不確定性環(huán)境求穩(wěn)定

來源：綜合網(wǎng)絡(luò) 侵刪

當(dāng)前大環(huán)境充滿了很多不定性因素，以至于很多投資人會(huì)選擇觀望、猶疑。

從互聯(lián)支付、互聯(lián)網(wǎng)電商跨界投資酒店的明總，在疫情后以特許經(jīng)營(yíng)的模式投資了一家國(guó)際中高端酒店，聊到?jīng)Q策過程時(shí)，他給到以下回復(fù)......

疫情的肆虐讓整個(gè)大環(huán)境的不定性因素增多，其中也不乏對(duì)酒店感興趣的投資人會(huì)陷入猶豫，是不是再等等會(huì)更好。

近期，我們跟新手投資人明總交流，了解到他主業(yè)是互聯(lián)網(wǎng)支付，在20年疫情后以特許經(jīng)營(yíng)的模式投資了一家國(guó)際中高端酒店。

其中也聊到了他為何會(huì)在20年疫情期且大多數(shù)人覺得不太穩(wěn)定的時(shí)候選擇投資酒店，以及選擇國(guó)際中高端品牌和特許經(jīng)營(yíng)模式的思考路徑。

本文將把明總的跨界投資經(jīng)歷分享給大家，希望能給對(duì)酒店投資感興趣的朋友做參考。

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搶占機(jī)會(huì)比等待更重要

明總表示首先是好物業(yè)的難得，他所在的城市作為一線城市和二線城市的交界處，近年來吸引了較多大型企業(yè)入駐，加上政府對(duì)土地的控制，他所在市區(qū)里適合做中高端酒店的好物業(yè)越來越少，現(xiàn)在租賃主要是為了搶占先機(jī)。

其次是，疫情后的租賃市場(chǎng)明顯理性了不少，物業(yè)租賃條件比之前寬松了許多?，F(xiàn)在入場(chǎng)，不管是租金、租金遞增比例，還是免租期都相對(duì)之前優(yōu)惠了很多，是很難得的拿物業(yè)好機(jī)會(huì)。

最后就是所在城市的現(xiàn)有酒店主要是經(jīng)濟(jì)型，中高端酒店缺失，自己能搶占中高端酒店的“先機(jī)”。

從互聯(lián)支付、互聯(lián)網(wǎng)電商

到酒店投資，只為穩(wěn)定

跟他聊起為何從“掙快錢”的互聯(lián)網(wǎng)支付行業(yè)跨界到投資酒店時(shí)，他給了幾點(diǎn)原因：

1.互聯(lián)網(wǎng)受市場(chǎng)行情影響大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)更穩(wěn)健。

明總提到在疫情之前，互聯(lián)網(wǎng)支付行業(yè)開始走下坡，雖然國(guó)家推行數(shù)字貨幣，但支付牌照被頭部壟斷了90%以上的市場(chǎng)，以至于小的支付公司沒有大的發(fā)展前景；即使現(xiàn)在還有其他軟件產(chǎn)品和電商平臺(tái)的投資可以支撐，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)比較大。其次在疫情期間，很多人手里可支配現(xiàn)金減少導(dǎo)致電商平臺(tái)的銷售單量下降了很多，所以業(yè)務(wù)也不是很理想。這幾方面讓他感覺互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)不再是好的選擇。

但是酒店行業(yè)不一樣，出差商旅是必備，就像他們所在的互聯(lián)網(wǎng)支付行業(yè)一般情況下線上交流也可以，但大家還是希望見面聊，畢竟見面的感覺會(huì)不一樣，大家的關(guān)系也會(huì)更親密。所以他覺得不管環(huán)境怎么變化，酒店的住宿需求會(huì)一直存在。即使現(xiàn)在受疫情影響，大家出差頻次有所降低，但相信在疫情稍微穩(wěn)定后也會(huì)有所反彈。

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這讓我想到近期讀到的一則新聞：4月28日，國(guó)際著名會(huì)計(jì)師事務(wù)所安永發(fā)布了一份《未來消費(fèi)者指數(shù)報(bào)告》，評(píng)估在新冠疫情持續(xù)和其他不確定性因素的影響下，全球消費(fèi)者的信心指數(shù)。

報(bào)告顯示，全球受訪者當(dāng)中，有60%的人打算要有更多的儲(chǔ)蓄，有超過50%的人表示他們的消費(fèi)能力比以前下降了，會(huì)考慮適當(dāng)減少在衣服、化妝品和酒類上的消費(fèi)支出。相比來說，中國(guó)消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期更加樂觀，有高達(dá)59%的中國(guó)受訪者認(rèn)為，他們一年以后的財(cái)務(wù)狀況會(huì)比現(xiàn)在更好。而且，由于適當(dāng)減少了消費(fèi)，當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況也有改善。

不過，這份報(bào)告還顯示，全球消費(fèi)者在不約而同“節(jié)衣縮食”的同時(shí)，卻愿意在某些方面增加支出。有這么幾項(xiàng)因素被列為優(yōu)先支出的范圍：愛護(hù)地球、性價(jià)比優(yōu)先、體驗(yàn)至上、健康優(yōu)先、關(guān)心社會(huì)。

和2020年的報(bào)告相比，“體驗(yàn)至上”這一項(xiàng)的優(yōu)先級(jí)被大大提高，有42%的受訪者計(jì)劃把有限的預(yù)算更多花在體驗(yàn)項(xiàng)目上，為精神層面的感受付費(fèi)。趨勢(shì)很明顯：在后疫情時(shí)代，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)將成為一個(gè)確定性的高增長(zhǎng)領(lǐng)域。

聯(lián)想到我們所在的酒店行業(yè)，也可以理解為“酒店作為出行必要的住宿環(huán)節(jié)，不管外界如何變化，好的酒店住宿、好的體驗(yàn)依然會(huì)是大家愿意付費(fèi)，甚至愿意付高費(fèi)用的環(huán)節(jié)”。

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2.整體互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品更新?lián)Q代速度太快，相對(duì)而言，酒店產(chǎn)品的生命周期更長(zhǎng)、更穩(wěn)定。

明總介紹到，整體互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)更新?lián)Q代速度很快，很多互聯(lián)網(wǎng)公司要想保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就需要不斷投資、研發(fā)新產(chǎn)品。

對(duì)比起來，酒店做的是位置的生意，位置占住了產(chǎn)品能經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，在一定時(shí)間內(nèi)就不會(huì)有大頻次的更換。同時(shí)酒店的主要投資成本是在前期的裝修投資，經(jīng)營(yíng)中也不需要再有大的資金投入。明總提到，好的酒店產(chǎn)品應(yīng)該是經(jīng)得住時(shí)間與市場(chǎng)周期考驗(yàn)的，能夠體現(xiàn)出品牌對(duì)于消費(fèi)人群核心需求的深度洞察。以明總選擇的智選假日酒店為例，每次的產(chǎn)品迭代更新都會(huì)結(jié)合消費(fèi)和投資市場(chǎng)的需求進(jìn)行，同時(shí)每代產(chǎn)品也會(huì)將實(shí)用性、設(shè)計(jì)感以及對(duì)品質(zhì)的要求結(jié)合在一起。

聽明總這么一對(duì)比，也聯(lián)想到很多投資人關(guān)注的酒店產(chǎn)品迭代頻次問題，現(xiàn)在市場(chǎng)上確實(shí)也有很多酒店產(chǎn)品更新頻次過快，以至于投資人門店剛裝修好沒過2-3年，新一代酒店產(chǎn)品又推出市場(chǎng)，原本領(lǐng)先的產(chǎn)品一下子不再是香餑餑，這其實(shí)是在隱形損害投資商的利益。

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智選假日大床房

3.對(duì)比起餐飲和園區(qū)投資，酒店在實(shí)體行業(yè)里相較更穩(wěn)定、更簡(jiǎn)單。

明總坦言，投資角度最希望回報(bào)周期短，投資回報(bào)穩(wěn)定。

相對(duì)來講，酒店是比較穩(wěn)妥的投資，雖然也有風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)比餐飲、工廠園區(qū)而言，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。酒店相對(duì)成本清晰、價(jià)格透明，能算過來帳，酒店一般是在前期裝修投入后，經(jīng)營(yíng)期會(huì)有穩(wěn)定現(xiàn)金流進(jìn)入，投資回報(bào)也比較穩(wěn)健。

并且酒店行業(yè)也有成熟的連鎖品牌，只要加盟成熟可靠的品牌，自己能少花精力、也穩(wěn)妥。

第一次投資酒店，選擇國(guó)際酒店品牌的特許經(jīng)營(yíng)模式，尋求穩(wěn)定的支持和管理自主權(quán)

明總之所以選擇加盟酒店品牌，也是因?yàn)樽约簺]有酒店經(jīng)驗(yàn)并希望可以少花點(diǎn)精力。但為何還會(huì)考慮做智選假日酒店的特許經(jīng)營(yíng)+模式？在一定程度上我們會(huì)覺得比較矛盾，但他是這樣思考的。

1.商業(yè)綜合體，需要國(guó)際酒店品牌的溢價(jià)能力。

明總在跟開發(fā)商簽合同時(shí)，對(duì)方提出的要求是酒店品牌要帶有國(guó)際性質(zhì)。因此在做品牌選擇時(shí)，就直接對(duì)比了多個(gè)國(guó)際中高端品牌。

在全球知名的國(guó)際酒店集團(tuán)中，洲際酒店集團(tuán)作為最早進(jìn)入中國(guó)的國(guó)際酒店集團(tuán)之一，在國(guó)內(nèi)已經(jīng)發(fā)展了近40年，歷史比較久，門店數(shù)量也比較多。而其中擅長(zhǎng)商旅市場(chǎng)的智選假日酒店在國(guó)內(nèi)發(fā)展速度也比較快，而且智選假日酒店品牌完全由洲際酒店管理集團(tuán)運(yùn)營(yíng)，不管是前期籌建還是后期的運(yùn)營(yíng)，都具備是國(guó)際酒店管理公司的專業(yè)能力。因此明總在對(duì)接智選假日酒店沒多久，便確定了雙方的合作。

這不禁也讓我想到在某地級(jí)市看到的智選假日酒店，該市政府為了推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，大力招商引資，在酒店住宿板塊就引進(jìn)了智選假日酒店，它也順理成章的成為了該市最高端的酒店。

這家門店從入駐的那一刻開始，便是自帶“主角光環(huán)”。以至于后來我不管是在社區(qū)的宣傳欄上，還是在該城市的各大招商宣傳廣告中，都會(huì)看到類似的描述“高起點(diǎn)、高平臺(tái)招商，重金引入國(guó)際國(guó)內(nèi)一線品牌，第一個(gè)國(guó)際酒店——洲際智選假日酒店已進(jìn)駐，將會(huì)提供更好的旅游服務(wù)環(huán)境，帶領(lǐng)本市酒店行業(yè)向更高標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展”。

不難發(fā)現(xiàn)，很多開發(fā)商、政府在尋找酒店品牌時(shí)，不僅是簡(jiǎn)單的投資回報(bào)邏輯，更多還是希望利用國(guó)際酒店品牌提升整體物業(yè)價(jià)值，方便項(xiàng)目整體的銷售開發(fā)，以及整體區(qū)域的商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

2.投資角度，同樣需要算得過來帳。

雖然開發(fā)商有要求國(guó)際酒店品牌，但明總從投資角度其核心目的是要掙錢，所以太高端的五星級(jí)酒店一是投資預(yù)算無(wú)法支撐，其次是投資回報(bào)不一定算得過來帳。但是相對(duì)來說，智選假日酒店這樣的中高檔酒店品牌，不管是在投資成本上還是投資收益上都比較適合。

明總介紹據(jù)他調(diào)研了解，智選假日酒店的單房造價(jià)在13-15萬(wàn)元，官方報(bào)價(jià)相對(duì)同類型的酒店會(huì)低2萬(wàn)左右；再加上智選假日酒店的采購(gòu)供應(yīng)體系給到投資商很大的自主權(quán)，而且酒店內(nèi)設(shè)施設(shè)備重點(diǎn)關(guān)注客人最核心的需求體驗(yàn)，預(yù)估最終從報(bào)價(jià)到實(shí)際落地可能會(huì)比同類型低3-4萬(wàn)。

然后在運(yùn)營(yíng)成本方面，智選假日重點(diǎn)關(guān)注核心需求的商業(yè)模式也使得它的運(yùn)營(yíng)效率更高。他所了解到智選假日酒店的單房運(yùn)營(yíng)本在120-130元左右，人房比在0.2-0.3，相比于同類型酒店，具有很大優(yōu)勢(shì)。

最后就是穩(wěn)健，與許多中高端品牌不同，智選假日酒店敢于運(yùn)營(yíng)200-300間客房的大體量酒店，且入住率并不比同檔次的酒店低，這主要是得益于洲際酒店集團(tuán)豐富的渠道貢獻(xiàn)。酒店通過成熟的收益管理政策，控制OTA散客占比，避免所有雞蛋在一個(gè)籃子里，同時(shí)大力增加酒店協(xié)議公司份額以及運(yùn)用洲際酒店集團(tuán)各個(gè)渠道賦能，多點(diǎn)開花，保障酒店入住率的穩(wěn)定。

所以相對(duì)而言，高的入住率、低的運(yùn)營(yíng)成本，到投資人手里的利潤(rùn)會(huì)更高。再加上更低的造價(jià)，這筆投資算得過來帳。

3.成熟的會(huì)員體系，能帶來穩(wěn)定的商旅客源。

確實(shí)出于職業(yè)慣性，當(dāng)我看到地級(jí)市的智選假日酒店時(shí)也會(huì)思考當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能否支撐住這家酒店的生意？走訪了解后才發(fā)現(xiàn)完全是我“多慮”了。在該地的幾天想預(yù)定酒店體驗(yàn)但都顯示滿房，最后只能以看房名義讓服務(wù)員帶著參觀下，據(jù)介紹門店的均價(jià)在300元左右，并不比一二線城市差。這家酒店因?yàn)橛醒鐣?huì)廳和自助餐廳，平時(shí)會(huì)議團(tuán)很多；再加上這家門店是目前市里唯一的國(guó)際聯(lián)號(hào)酒店，性價(jià)比很高，所以有外地的商務(wù)客，且復(fù)購(gòu)率也比較高。

據(jù)了解，洲際酒店集團(tuán)除了提供傳統(tǒng)的會(huì)員體系支持，還有專門為商務(wù)人士定制的IHG商悅會(huì)。在疫情后，他們也加大了對(duì)本土商旅市場(chǎng)的拓展，直連本地差旅公司，觸及到更多中小型區(qū)域性企業(yè)。

一些規(guī)模較小的公司可能出差間夜數(shù)達(dá)不到IHG系統(tǒng)認(rèn)定的大客戶標(biāo)準(zhǔn)，但針對(duì)這種規(guī)模比較小的公司，洲際酒店集團(tuán)也推出了“IHG商行計(jì)劃”。只要是在當(dāng)?shù)卣?cè)的公司實(shí)體就可以申請(qǐng)此計(jì)劃，此后公司員工就享受洲際酒店集團(tuán)旗下所有品牌酒店的預(yù)定折扣，且沒有最低間夜數(shù)限制。

這吸引了很多中小企業(yè)的加入，因?yàn)樵诤炇鹕虅?wù)協(xié)議的時(shí)候，他們不僅可以享受到該酒店的協(xié)議價(jià)，也可以享受到全球IHG酒店的協(xié)議折扣。

同時(shí)，這對(duì)于酒店維護(hù)本地中小商務(wù)客源來說是一大利器，能幫助酒店提升本地商務(wù)客源的粘性的同時(shí)，也能提高銷售總監(jiān)的積極性。

智選假日“商行計(jì)劃”

4.特許經(jīng)營(yíng)+模式，投資人有更大自主權(quán)。

針對(duì)智選假日酒店的特許經(jīng)營(yíng)+模式，明總表示自己和股東都覺得選擇這種模式比較好，而且這個(gè)模式也是吸引自己選擇智選假日酒店的原因之一。

其原因主要是覺得這個(gè)模式會(huì)靈活一些，自己作為投資人的主動(dòng)權(quán)在合作中會(huì)大一些。除了酒店項(xiàng)目籌建過程中有更多的決策權(quán)外，在運(yùn)營(yíng)中尤其是店長(zhǎng)環(huán)節(jié)更靈活。

比如：集團(tuán)會(huì)在門店開業(yè)第一年指派一位總經(jīng)理，為門店的順利開業(yè)和成功度過爬坡期提供保障；

在開業(yè)一年后，如果投資人覺得自己已經(jīng)基本了解酒店行業(yè)，掌握了一定的酒店管理方法、經(jīng)驗(yàn)后，也可以自己招聘店長(zhǎng)或者繼續(xù)使用品牌委派的店長(zhǎng)。

5.品牌的運(yùn)營(yíng)與培訓(xùn)支持，投資人感受到堅(jiān)實(shí)的運(yùn)營(yíng)支持。

另外明總進(jìn)一步講到，雖然選擇了特許經(jīng)營(yíng)+模式，但智選假日酒店也會(huì)提供全方位的支持，這也讓沒有經(jīng)營(yíng)過酒店、不懂酒店管理的明總和股東團(tuán)隊(duì)覺得放心。

第一是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的支持，對(duì)門店業(yè)績(jī)有所保障。

除了前面提到的集團(tuán)下派酒店總經(jīng)理幫助投資人平穩(wěn)度過爬坡期外，智選假日酒店品牌也會(huì)安排專人也就是特許經(jīng)營(yíng)績(jī)效支持負(fù)責(zé)人跟投資人對(duì)接。他背后有一支跨收益管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、運(yùn)營(yíng)、餐飲等職能的專業(yè)團(tuán)隊(duì)提供支持，推動(dòng)酒店?duì)I收增長(zhǎng)，并持續(xù)優(yōu)化這些支持的效率和效果。

比如收益管理經(jīng)理會(huì)從更高的層面分析市場(chǎng)區(qū)域，給到酒店更加清晰的預(yù)判和方向，參與到日常的工作當(dāng)中，從數(shù)據(jù)、市場(chǎng)趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格上面，給到酒店定價(jià)策略的調(diào)整，細(xì)分板塊，最大化提升酒店收益。

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第二是品牌的培訓(xùn)支持，幫助投資人獲得專業(yè)知識(shí)。

這也是明總選擇加盟智選假日酒店品牌很重要的關(guān)鍵點(diǎn)，他雖然不參與管理，但希望可以安排團(tuán)隊(duì)的管理層去學(xué)習(xí)運(yùn)營(yíng)，最終能提高門店入住率、客戶的評(píng)價(jià)以及提高門店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)了解，智選假日酒店在培訓(xùn)體系中，會(huì)有針對(duì)投資人的“業(yè)主啟航溝通會(huì)”，也有“總經(jīng)理訓(xùn)練營(yíng)”。門店會(huì)在酒店的裝修籌開階段和運(yùn)營(yíng)階段接受培訓(xùn)支持。其中裝修籌開階段，會(huì)從籌開工程設(shè)計(jì)、籌開采購(gòu)關(guān)鍵事項(xiàng)、酒店系統(tǒng)搭建、籌開流程與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)展開培訓(xùn)；運(yùn)營(yíng)階段則會(huì)從品牌戰(zhàn)略、賓客體驗(yàn)、市場(chǎng)銷售和業(yè)績(jī)爬坡、績(jī)效支持、風(fēng)險(xiǎn)管理和合規(guī)要求等角度展開。

最后就是后臺(tái)系統(tǒng)的支持，讓投資人更輕松、快捷地了解門店情況。

洲際酒店集團(tuán)針對(duì)特許經(jīng)營(yíng)門店提供一站式服務(wù)平臺(tái)，讓酒店業(yè)主、投資人和經(jīng)營(yíng)者能通過最便捷最快速的方式，查詢到酒店經(jīng)營(yíng)相關(guān)的各個(gè)部門營(yíng)運(yùn)手冊(cè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和疑難問題處理的最佳處理方式等。

結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)學(xué)家何帆老師在自己的序列書《變量4：大國(guó)的騰挪》中把2022的主題定為“騰挪”，我覺得當(dāng)下的酒店投資行業(yè)也比較適用。

騰挪是一個(gè)圍棋術(shù)語(yǔ)，比如你和對(duì)手在棋盤上博弈時(shí)，發(fā)現(xiàn)左上角已處于劣勢(shì)，無(wú)子可落。此時(shí)，你應(yīng)該在新的地方落一顆子，整個(gè)勢(shì)能和格局通過開辟新的戰(zhàn)場(chǎng)就有可能發(fā)生改變，甚至反敗為勝。

何帆老師將這一圍棋術(shù)語(yǔ)用到經(jīng)濟(jì)觀察中。正如今天的中國(guó)，有利可圖的行業(yè)都出現(xiàn)了落子，很多領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)過度，形成紅?，F(xiàn)象和板結(jié)的狀態(tài)。有人選擇躺平，大呼“沒戲了”，有人選擇死磕，當(dāng)然邊際效益會(huì)越來越低。

有沒有可能通過騰挪的方式開拓一個(gè)新世界？

的確，雖然當(dāng)下尤其是2022年開年酒店行業(yè)就受到疫情的影響比較大，對(duì)很多人的信心有所打擊。但依然會(huì)存在很多看好酒店行業(yè)，并且繼續(xù)加倉(cāng)的投資人。

就像明總一樣，對(duì)比了多個(gè)行業(yè)后，還是覺得酒店投資更穩(wěn)定，即使充滿了很多不定性因素，但依然不會(huì)阻擋他的腳步。