投資酒店賓館如何避免風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)！

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開賓館屬于固定資產(chǎn)投資，當(dāng)然現(xiàn)在有很多酒店加盟是屬于輕資產(chǎn)投資，主要區(qū)別在于物業(yè)是不是屬于自己。雖然開賓館屬于低風(fēng)險(xiǎn)投資品類但是只要是生意就必定會有風(fēng)險(xiǎn)，那么我們今天先來做開賓館的風(fēng)險(xiǎn)分析同時(shí)提供一些常見的解決方案。

1. 開賓館的風(fēng)險(xiǎn)分析——選址

但凡是開店選址是最重要、最重要、最重要(重要的事情說三遍)。第一次做生意的對選址往往不夠重視，會把精力集中在產(chǎn)品上，就算產(chǎn)品是無懈可擊沒有人知道就等于零，大家經(jīng)?？吹骄€上各種各樣的廣告，廣告作用就是為了宣傳產(chǎn)品。但是去到線下時(shí)候，我們考慮周邊是否適合開賓館，如果周邊沒有辦公住宿商場等一些吸引人群聚集的環(huán)境，很難保證賓館的收益。您有可能會覺得可以通過營銷或線上推廣來吸引入住人群，但是我可以告訴您這樣做成本和精力遠(yuǎn)大于一個(gè)優(yōu)秀的位置，甚至還不如一個(gè)優(yōu)秀位置不做任何宣傳的效果。

2. 開賓館的風(fēng)險(xiǎn)分析——租金壓力

租金是一個(gè)決定是否能盈利的重大因素，現(xiàn)在業(yè)內(nèi)公認(rèn)的平均租金一線城市黃金地段2.5元/平/天，一線城市普通商圈1.5元/平/天，二線城市黃金地段2元/平/天，二線城市普通商1元/平/天，三線城市核心商圈0.6元/平/天，四、五線城市核心商圈0.2元/平/天，如果高于這個(gè)價(jià)格就不要考慮了，虧損風(fēng)險(xiǎn)很大。

3. 開賓館的風(fēng)險(xiǎn)分析——入住率

入住率是一個(gè)賓館生命線，盈利虧損全看入住率，業(yè)內(nèi) 公認(rèn)入住率公式是100%-120%，2年內(nèi)回本;75%-85%，5年內(nèi)回本;50%-65%，維持成本不虧損;50%以下存在虧損風(fēng)險(xiǎn)。我們可以通過各類活動方式提升入住，包括選擇加盟獲得會員輸送，又或者入駐美團(tuán)、攜程、去哪兒等一些線上預(yù)訂平臺，簡單來說要客源不斷。

4. 開賓館的風(fēng)險(xiǎn)分析——二次入住率

如果是一家好的賓館，住客感覺溫馨舒適或服務(wù)到位的話絕大多數(shù)會選擇二次入住，我們營業(yè)時(shí)候可以做好數(shù)據(jù)歸類一段時(shí)間之后看看我們二次入住率有多少，如果太低就要了解賓館內(nèi)部是否存在不足的地方，如果檢查完沒有什么問題，但是二次入住率還一直提升不起來的話，我們可以做一些小活動來增強(qiáng)住客的粘合度，例如：以前7天酒店入住晚上可以免費(fèi)領(lǐng)取牛奶，這樣給消費(fèi)者留下良好形象促進(jìn)二次消費(fèi)。

5. 開賓館的風(fēng)險(xiǎn)分析——管理

三分靠經(jīng)營七分靠管理，賓館管理不是一件容易的事情，要不大學(xué)也不會開一個(gè)專業(yè)叫酒店管理的專業(yè)。如果大家想學(xué)好酒店管理可以看一些相關(guān)書籍或者請教一下同行，當(dāng)然如果選擇加盟酒店就可以忽略這個(gè)事項(xiàng)，現(xiàn)在成熟的酒店品牌基本都會給您配備管理人員幫忙運(yùn)營酒店。

賓館風(fēng)險(xiǎn)管理就是通過對風(fēng)險(xiǎn)的識別、預(yù)測和衡量、選擇有效的手段，以盡可能地降低成本，有計(jì)劃地處理風(fēng)險(xiǎn)，以獲得企業(yè)安全生產(chǎn)的保障。因而，要求賓館在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，應(yīng)對可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識別，預(yù)測各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后將對資源及經(jīng)營造成何種影響，如何規(guī)避等。

一、賓館常見風(fēng)險(xiǎn)

(1) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是與財(cái)務(wù)杠桿密切聯(lián)系的，因?yàn)樨?fù)債的財(cái)務(wù)杠桿利益是建立投資收益高于資金成本之上的，然而，在實(shí)際的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，很有可能會出現(xiàn)收不抵支或發(fā)生虧損。因此，在負(fù)債數(shù)額不變的情況下，虧損越多，賓館資產(chǎn)償還債務(wù)的能力就越低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。過度的高額負(fù)債，不僅需要支付巨額的利息，而且降低了賓館的安全性和競爭能力，危及賓館的生存與發(fā)展，最終將因無力償還債務(wù)而破產(chǎn)倒閉。

(2) 股市風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)公司沒有負(fù)債或負(fù)債金額較低時(shí)，即使某一時(shí)期公司所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生衰退，造成公司息稅前利潤的減少，公司股票的每股收益也不會有太大的變化，但是，在公司過度負(fù)債的情況下，相對而言，公司股票的每股收益下降的幅度會大得多。因?yàn)榫揞~的利息支付之后，留給股東的將所剩無幾。在這種情況下，要維持穩(wěn)定的股利支付就比較困難。

(3) 籌資風(fēng)險(xiǎn)

隨著負(fù)債經(jīng)營的進(jìn)行，賓館繼續(xù)采用負(fù)債籌資的困難就會增大，一方面，因?yàn)閭鶛?quán)人在決定是否借款時(shí)，首先考慮的是借款賓館的資產(chǎn)負(fù)債率。由于負(fù)債經(jīng)營會使賓館負(fù)債比率增大，對債權(quán)人的償債保證程度降低。在此情況下，要使債權(quán)人做出繼續(xù)借款的決定是很困難的。因而也就限制了賓館以后增加負(fù)債籌資的能力，使未來籌資的成本增加;另一方面，由于負(fù)債經(jīng)營的不確定性，很有可能到期不能按時(shí)還本付息，這樣就會影響到賓館的信譽(yù)，使賓館信譽(yù)降低，而對于一個(gè)信譽(yù)不好的賓館，金融機(jī)構(gòu)或其他賓館就不愿再給它提供資金，再籌資能力也就降低了。

(4) 融資風(fēng)險(xiǎn)

在現(xiàn)代賓館中，采取了負(fù)債經(jīng)營后，股東實(shí)際上就作為了債權(quán)人的代理人，能夠決定賓館如何使用借款。在這種代理關(guān)系下，債權(quán)人作為資金的實(shí)際所有人卻不能支配這部分資金，可見他承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和獲得的收益顯然是不對等的，因此，債權(quán)人為了保護(hù)自己的利益，就會在與借款賓館之間的借款協(xié)議中加入某些限制條件。債券發(fā)行成本和限制條款的控制成本組成了負(fù)債融資成本，而負(fù)債就會增加這種成本。

二、避規(guī)風(fēng)險(xiǎn)措施

(1) 確定適度的負(fù)債規(guī)模

所謂“適度的負(fù)債規(guī)?！保褪侵讣饶芎芎冒l(fā)揮負(fù)債經(jīng)營的作用，又能規(guī)避負(fù)債經(jīng)營所帶來風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)債規(guī)模。在確定適度負(fù)債規(guī)模時(shí)，注意應(yīng)考慮以下因素。

1.資金成本任何一種經(jīng)營方式，都是希望能以最低的成本換來最大的收益。

負(fù)債經(jīng)營也不例外，而在負(fù)債經(jīng)營的成本中也就包括資金成本。賓館的資金成本是資金結(jié)構(gòu)中各類資金的成本的加權(quán)平均數(shù)，即負(fù)債資金成本和權(quán)益資金成本的加權(quán)平均數(shù)。賓館的資金成本是由負(fù)債資金成本﹑權(quán)益資金成本和比率共同決定的。在負(fù)債資金成本和權(quán)益資金成本確定的情況下，賓館資金成本隨著負(fù)債率比率的變化而變化。當(dāng)資金成本最低時(shí)的資金結(jié)構(gòu)即是最佳的資金結(jié)構(gòu)，此時(shí)的負(fù)債規(guī)模也是適度的。

2.每股收益負(fù)債經(jīng)營的目的就是想獲得最大限度的收益，獲得的收益越大，這樣的負(fù)債經(jīng)營越成功，其對應(yīng)的負(fù)債規(guī)模也就是合理的。

而一般情況下，普通股股東收益大小是以每股稅后凈收益來衡量的。因此如果總的收益越大，那么普通股股東收益也就會越大。所以，執(zhí)行每股收益標(biāo)準(zhǔn)就需要分析不同負(fù)債規(guī)模下的每股收益的大小，找出在一定收益水平下使每股收益最大時(shí)的負(fù)債規(guī)模，此時(shí)的負(fù)債規(guī)模是適度的。

(2) 確定合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)

1.賓館的凈現(xiàn)金流量

在一個(gè)賓館的負(fù)債中，短期負(fù)債最終由賓館經(jīng)營中產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流來償還，所以可用凈現(xiàn)金流為基礎(chǔ)來確定賓館流動負(fù)債水平，進(jìn)而確定賓館的負(fù)債結(jié)構(gòu)。在決策過程中，只要能保證賓館在一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)需要?dú)w還的負(fù)債水平小于或等于該賓館的營業(yè)凈現(xiàn)金流量，這樣，即使在該年度內(nèi)賓館發(fā)生籌資困難，也能夠保證有足夠的償債能力，那么這種負(fù)債結(jié)構(gòu)也就是合理的。

2.賓館的銷售狀況

賓館的銷售狀況對負(fù)債結(jié)構(gòu)的確定主要體現(xiàn)在以下兩方面。一方面，如果賓館的銷售程度穩(wěn)定，說明賓館在未來能夠提供的現(xiàn)金流量較為穩(wěn)定，資金可以順利回收，可以較多地負(fù)擔(dān)利息。因此，可適當(dāng)多舉借一些短期負(fù)債;反之，賓館則應(yīng)維持較低的短期負(fù)債比率，多借入一些長期負(fù)債，以盡量推遲償還期的到來;另一方面，如果賓館的銷售收入增長速度較快，由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，使得普通股每股收益的增長速度遠(yuǎn)大于銷售收入的增長速度，那么外部投資者會對賓館的前景看好，愿意繼續(xù)投資。因此，補(bǔ)償固定成本和利息支出的把握就大，這時(shí)賓館可以適當(dāng)提高短期負(fù)債的比率。

3.賓館的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)

由于長期資產(chǎn)的變現(xiàn)能力差，短期資產(chǎn)的變現(xiàn)能力強(qiáng)，而流動負(fù)債要求賓館能在短期內(nèi)籌集足夠的資金。所以長期資產(chǎn)比重較大的賓館應(yīng)少利用流動負(fù)債，多利用長期負(fù)債;反之，短期資產(chǎn)所占比重較大的賓館，則可更多地利用流動負(fù)債籌集資金。

4.利率狀況

由于長期負(fù)債的還款期限較短期負(fù)債比較靠后，不要求賓館在短期內(nèi)有足夠的凈現(xiàn)金流。所以當(dāng)長期負(fù)債的利率和短期負(fù)債的利率相差較少時(shí)，賓館一般較多地利用長期負(fù)債，較少使用流動負(fù)債;反之，當(dāng)長期負(fù)債的利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于短期負(fù)債利率時(shí)，則會使賓館較多地利用流動負(fù)債，以便降低資金成本。

總之，賓館負(fù)債經(jīng)營，就必須承擔(dān)籌資風(fēng)險(xiǎn)。賓館應(yīng)在正確認(rèn)識籌資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，重視籌資風(fēng)險(xiǎn)的影響，掌握籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，使賓館既獲得負(fù)債經(jīng)營帶來的財(cái)務(wù)杠桿收益，同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，使負(fù)債經(jīng)營更有利于提高賓館的經(jīng)營效益，增強(qiáng)賓館的市場競爭力。

(3) 其他風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施

1.控制人工成本：

控制人工成本，必然涉及到降低工資、減少福利待遇、減少員工數(shù)量等。這些措施和舉動不僅僅是企業(yè)的事情，也牽涉到員工的利益關(guān)切，要恰當(dāng)處理。

2.控制投入成本：

使用耐磨且經(jīng)濟(jì)的材料，從基本的小物件做起，控制成本。

3.選擇適合地點(diǎn)經(jīng)營：

北京、上海等大城市收益固然高，但市場份額已較滿，且成本較高，建議開發(fā)新市場以謀求出路。

4.培養(yǎng)“一崗多能”的復(fù)合型人才：

“一崗多能”為賓館縮減人員編制提供了途徑，也為鍛煉員工能力，培養(yǎng)合格的賓館管理人員創(chuàng)造了條件。

5.利用品牌，服從管理：

利用自身的品牌優(yōu)勢，注重品牌認(rèn)同，要服從其管理，吸納賓館管理人才，提高加盟店水準(zhǔn)。